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Achat domaine

Bien expiré
VilleSaint-Julia (31)
Surface375m²
Coût Total918 500€
Loyer Annuel39 027€
Rentabilité4.25%
Cashflow/mois-1 910€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 510 000 €
Surface : 375 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Piscine, Surface de 375 m², 20 Pièces, 8 Chambres, Année de construction 1880, 2 Salles de bain, Chauffage individuel fuel, Terrain de 8668 m², Travaux, Calme, Situation : campagne

Propriété d'Exception au Cœur de la Campagne Lauragaise

À 15 minutes de Caraman, 10 minutes de Revel, 30 minutes de Castres et 35 minutes de Toulouse, découvrez ce corps de ferme d'exception, offrant calme et sérénité dans un cadre verdoyant. Un domaine clos de 8668 m², alliant authenticité et grand volumes, avec 370 m² habitables et 170 m² à rénover.

Composé de 3 habitations :

1ère habitation (183 m²) : Grande pièce de vie lumineuse, 3 chambres, salle de bain. 2ème habitation (190 m²) : Salon avec poêle à bois, 5 chambres, terrasse avec piscine. 3ème habitation (170 m² à rénover) : Cuisine, salon, 3 chambres, dont une suite parentale.

Prestations & dépendances : Piscine 15x5 m avec dôme de protection, garages, greniers aménageables, puits, mare. Idéal pour un projet de gîtes, chambres d'hôtes ou événements.

Confort : Toiture en bon état, isolation, chaudières De Dietrich, assainissement et compteurs séparés.

Un bien rare aux multiples possibilités. Contactez-moi pour une visite!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 510 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David-Esteban KOKADEJEVAS DAGUILLANES - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 834 761 561

Ville : Saint-Julia
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31540
Coordonnées : 43.492550, 1.903980
Total : 918 500€
Prix d'acquisition : 510 000€
Travaux : 367 700€
Valeur du bien : 877 700€
Frais de notaire : 40 800€
Coût estimé : 40 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 375m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3252€/mois
Loyer annuel estimé : 39027€/an
Fourchette totale : 2718€ - 3892€/mois
Fourchette annuelle : 32614€ - 46702€/an
Rentabilité brute :4.25%
Fourchette de rentabilité :3.55% - 5.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :918 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 568,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :267,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 836,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :452 117,27€
Coût de l'assurance :80 368,75€
Taxe foncière : 3 902,70€/an
Soit par mois : 325,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 252,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 161,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 909,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour des chaudières De Dietrich si nécessaire pour garantir leur conformité et efficacité.
Quantité: 2 chaudières
Raison: Maison - Bien avec plusieurs habitations, nécessité de s'assurer que le chauffage est efficace.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques si cumulus électrique existant.
Quantité: 2 systèmes pour 2 habitations
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour les habitations.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité.
Quantité: cuisine d'environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain d'environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: salon d'environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la 3ème habitation de 170 m².
Quantité: 170 m²
Raison: Maison - 3ème habitation à rénover entièrement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :367 700 €(981 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 600€
    Remplacement chaudière De Dietrich: 2 chaudières × 5300€/chaudière = 10600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:8 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 2 systèmes × 4000€/système = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les vérifications)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 300€
    Remplacement éléments sanitaires: 800€, Carrelage partiel 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€, Vérification installations électriques: 800€, Main d'œuvre: 1120€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification installations électriques: 200€, Main d'œuvre: 250€
  • Gros œuvre - Rénovation:340 000€
    Rénovation complète: 170 m² × 2000€/m² = 340000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julia (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 027 €/an
Calcul : 3 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 918 500 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 215 €/an
Calcul : 268 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 367 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 406 014 €
Revenus locatifs : +39 027 €
Charges déductibles : -406 014 €
Résultat foncier Année 1 : -366 987 €(Déficit de 366 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 345 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 314 €/an
Revenus locatifs : +39 027 €
Charges déductibles : -38 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 345587.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 510 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 331 500 €(65% de 510 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 055 €/an
Calcul : 331 500 € × 3,636% = 12 055 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 027 €406 044 €31 227 €-367 017 €21 400 €345 617 €345 617 €
239 808 €37 519 €30 402 €2 288 €--343 329 €
340 604 €36 666 €29 548 €3 938 €--339 391 €
441 416 €35 783 €28 665 €5 633 €--333 758 €
542 244 €34 868 €27 751 €7 376 €--326 382 €
643 089 €33 922 €26 805 €9 167 €--317 215 €
743 951 €32 943 €25 825 €11 008 €--306 208 €
844 830 €31 929 €24 812 €12 900 €--293 307 €
945 726 €30 881 €23 763 €14 846 €--278 462 €
1046 641 €29 795 €22 678 €16 846 €--261 616 €
1147 574 €28 672 €21 554 €18 902 €--242 714 €
1248 525 €27 509 €20 391 €21 016 €---
1349 496 €26 306 €19 188 €23 190 €---
1450 486 €25 060 €17 943 €25 425 €---
1551 495 €23 771 €16 654 €27 724 €---
1652 525 €22 437 €15 320 €30 088 €---
1753 576 €21 057 €13 939 €32 519 €---
1854 647 €19 628 €12 510 €35 019 €---
1955 740 €18 149 €11 032 €37 591 €---
2056 855 €16 618 €9 501 €40 236 €---
2157 992 €15 035 €7 917 €42 958 €---
2259 152 €13 395 €6 278 €45 757 €---
2360 335 €11 699 €4 581 €48 636 €---
2461 542 €9 943 €2 825 €51 599 €---
2562 772 €8 125 €1 008 €54 647 €---
TOTAL1 250 047 €997 754 €452 117 €252 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 196 €-6 420 €+14 616 €
2+8 196 €0 €+8 196 €
3+8 196 €0 €+8 196 €
4+8 196 €0 €+8 196 €
5+8 196 €0 €+8 196 €
6+8 196 €0 €+8 196 €
7+8 196 €0 €+8 196 €
8+8 196 €0 €+8 196 €
9+8 196 €0 €+8 196 €
10+8 196 €0 €+8 196 €
11+8 196 €0 €+8 196 €
12+8 196 €+6 305 €+1 891 €
13+8 196 €+6 957 €+1 239 €
14+8 196 €+7 628 €+568 €
15+8 196 €+8 317 €-121 €
16+8 196 €+9 026 €-830 €
17+8 196 €+9 756 €-1 560 €
18+8 196 €+10 506 €-2 310 €
19+8 196 €+11 277 €-3 081 €
20+8 196 €+12 071 €-3 875 €
21+8 196 €+12 887 €-4 691 €
22+8 196 €+13 727 €-5 531 €
23+8 196 €+14 591 €-6 395 €
24+8 196 €+15 480 €-7 284 €
25+8 196 €+16 394 €-8 198 €
Total+204 900 €+148 502 €+56 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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