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Maison de ville à vendre

VilleChâteaudun (28)
Surface144m²
Coût Total213 540€
Loyer Annuel14 397€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Terrasse

A SAISIR ! IDÉALE INVESTISSEURS : EN PLEIN CŒUR DE CHÂTEAUDUN, ENTRE QUARTIERS HISTORIQUE ET COMMERÇANT. Dans rue calme, parking public et toutes commodités à pied : Maison de ville avec beaux volumes sur deux niveaux avec cours et cave, divisible et habitable de plain-pied. Gare SNCF à 12 mn à pieds vers Paris, Chartres, Tours, Vendôme, ...

Au RDC : hauts plafonds, poutres anciennes, placards intégrés et fenêtres rénovées, tomettes et parquet massif

  • 3 belles pièces (19 m2 chacune), dont une faisant office d'entrée
  • Chambre / bureau
  • Salle d'eau-WC
  • Cuisine séparée non équipée
  • Véranda accédant à une cour intérieure avec appentis et une cave voûtée

A l'ÉTAGE : hauts plafonds, placards intégrés et parquet et fenêtres rénovées

  • 2 vastes chambres (15 et 18 m2)
  • Palier desservant :
  • WC séparés et salle de bain avec chauffe-eau
  • Dégagement/bureau
  • Grenier avec accès aux combles

++ LES PLUS ++ :

  • Fenêtres grande hauteur rénovées de qualité (Bois-PVC double-vitrage)
  • Tomettes, parquets et escaliers bois massif
  • Cheminées décoratives pouvant être remises en service
  • Chauffage central au gaz de ville ; Eau chaude : gaz et électricité
  • Tout-à-l'égout
  • Réaménageable selon projets. Idéal hébergement famille et/ou touristique

A rénover : cuisine, salle d'eau du RdC, électricité, peintures murales, porte d'entrée.

Contactez-moi pour plus d'informations et visiter le bien avant la vente ! .

Cette annonce référence 285336 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LYDIA CAMBRAYE (EI) immatriculé au RSAC de CHARTRES (28000) sous le numéro 78912399900037.

Prix du bien : 128 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/02/2023 Score DPE : 212 kWhEP/m²/an Score GES : 43 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2010.00 euros et 2790.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.070822, 1.328469
Total : 213 540€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 75 300€
Valeur du bien : 203 300€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14397€/an
Fourchette totale : 993€ - 1450€/mois
Fourchette annuelle : 11912€ - 17400€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 229,51 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 049 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-49 049€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-36 491€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 119,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 744,02€
Coût de l'assurance :18 684,75€
Taxe foncière : 1 439,68€/an
Soit par mois : 119,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 199,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 239,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine non équipée par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle d'eau complète
Raison: État 3/5 visible - salle d'eau à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 144 m²
Raison: État 3/5 visible - électricité à mettre aux normes
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture générale
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 144 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 300 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 760€
    Isolation combles: 144 m² × 40€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 12000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 15000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle d'eau complète: 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:14 400€
    Mise aux normes électricité: 144 m² × 100€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture générale:4 320€
    Peinture générale: 144 m² × 30€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 397 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 655 €
Revenus locatifs : +14 397 €
Charges déductibles : -84 655 €
Résultat foncier Année 1 : -70 258 €(Déficit de 70 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 355 €/an
Revenus locatifs : +14 397 €
Charges déductibles : -9 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 042 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48858.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 397 €84 662 €7 175 €-70 265 €21 400 €48 865 €48 865 €
214 685 €9 171 €6 984 €5 513 €--43 352 €
314 978 €8 974 €6 787 €6 004 €--37 348 €
415 278 €8 770 €6 583 €6 507 €--30 841 €
515 584 €8 560 €6 372 €7 024 €--23 817 €
615 895 €8 341 €6 154 €7 554 €--16 263 €
716 213 €8 116 €5 929 €8 098 €--8 165 €
816 537 €7 882 €5 695 €8 655 €---
916 868 €7 640 €5 453 €9 228 €---
1017 205 €7 390 €5 203 €9 815 €---
1117 550 €7 132 €4 945 €10 418 €---
1217 901 €6 864 €4 677 €11 036 €---
1318 259 €6 588 €4 400 €11 671 €---
1418 624 €6 301 €4 114 €12 323 €---
1518 996 €6 005 €3 818 €12 991 €---
1619 376 €5 699 €3 512 €13 678 €---
1719 764 €5 382 €3 194 €14 382 €---
1820 159 €5 054 €2 867 €15 105 €---
1920 562 €4 714 €2 527 €15 848 €---
2020 973 €4 363 €2 176 €16 610 €---
2121 393 €4 000 €1 813 €17 393 €---
2221 821 €3 624 €1 437 €18 196 €---
2322 257 €3 236 €1 049 €19 021 €---
2422 702 €2 834 €647 €19 869 €---
2523 156 €2 418 €231 €20 739 €---
TOTAL461 133 €233 721 €103 744 €227 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 023 €-6 420 €+9 443 €
2+3 023 €0 €+3 023 €
3+3 023 €0 €+3 023 €
4+3 023 €0 €+3 023 €
5+3 023 €0 €+3 023 €
6+3 023 €0 €+3 023 €
7+3 023 €0 €+3 023 €
8+3 023 €+147 €+2 876 €
9+3 023 €+2 768 €+255 €
10+3 023 €+2 945 €+78 €
11+3 023 €+3 125 €-102 €
12+3 023 €+3 311 €-288 €
13+3 023 €+3 501 €-478 €
14+3 023 €+3 697 €-674 €
15+3 023 €+3 897 €-874 €
16+3 023 €+4 103 €-1 080 €
17+3 023 €+4 315 €-1 292 €
18+3 023 €+4 532 €-1 509 €
19+3 023 €+4 754 €-1 731 €
20+3 023 €+4 983 €-1 960 €
21+3 023 €+5 218 €-2 195 €
22+3 023 €+5 459 €-2 436 €
23+3 023 €+5 706 €-2 683 €
24+3 023 €+5 961 €-2 938 €
25+3 023 €+6 222 €-3 199 €
Total+75 575 €+68 224 €+7 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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