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Appartement 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleSaint-Patrice-de-Claids (50)
Surface115m²
Coût Total149 480€
Loyer Annuel9 430€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 921,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 115 m²

Surface : 115 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Patrice-de-Claids
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50190
Coordonnées : 49.230877, -1.439481
Total : 149 480€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9430€/an
Fourchette totale : 636€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7638€ - 11644€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 355,77 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :155 914 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-49 914€ (-32.0%)
Marge achat-revente :6 434€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 741,79€
Coût de l'assurance :13 079,50€
Taxe foncière : 943,02€/an
Soit par mois : 78,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation d'énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une classe énergétique A.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol (parquet) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol abîmé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 430 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 677 €
Revenus locatifs : +9 430 €
Charges déductibles : -41 677 €
Résultat foncier Année 1 : -32 247 €(Déficit de 32 247 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 677 €/an
Revenus locatifs : +9 430 €
Charges déductibles : -6 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21546.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 430 €41 682 €5 216 €-32 252 €10 700 €21 552 €21 552 €
29 619 €6 546 €5 080 €3 073 €--18 479 €
39 811 €6 405 €4 939 €3 406 €--15 072 €
410 007 €6 259 €4 793 €3 749 €--11 324 €
510 208 €6 108 €4 641 €4 100 €--7 224 €
610 412 €5 951 €4 485 €4 461 €--2 763 €
710 620 €5 789 €4 322 €4 831 €---
810 832 €5 620 €4 154 €5 212 €---
911 049 €5 446 €3 980 €5 603 €---
1011 270 €5 266 €3 800 €6 004 €---
1111 495 €5 079 €3 613 €6 416 €---
1211 725 €4 885 €3 419 €6 840 €---
1311 960 €4 685 €3 219 €7 275 €---
1412 199 €4 477 €3 011 €7 722 €---
1512 443 €4 262 €2 796 €8 181 €---
1612 692 €4 039 €2 573 €8 653 €---
1712 946 €3 808 €2 342 €9 138 €---
1813 205 €3 569 €2 103 €9 636 €---
1913 469 €3 321 €1 855 €10 148 €---
2013 738 €3 064 €1 598 €10 674 €---
2114 013 €2 798 €1 332 €11 214 €---
2214 293 €2 523 €1 057 €11 770 €---
2314 579 €2 238 €772 €12 341 €---
2414 870 €1 942 €476 €12 928 €---
2515 168 €1 636 €170 €13 532 €---
TOTAL302 052 €147 397 €75 742 €154 655 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 980 €-3 210 €+5 190 €
2+1 980 €0 €+1 980 €
3+1 980 €0 €+1 980 €
4+1 980 €0 €+1 980 €
5+1 980 €0 €+1 980 €
6+1 980 €0 €+1 980 €
7+1 980 €+621 €+1 359 €
8+1 980 €+1 564 €+416 €
9+1 980 €+1 681 €+299 €
10+1 980 €+1 801 €+179 €
11+1 980 €+1 925 €+55 €
12+1 980 €+2 052 €-72 €
13+1 980 €+2 183 €-203 €
14+1 980 €+2 317 €-337 €
15+1 980 €+2 454 €-474 €
16+1 980 €+2 596 €-616 €
17+1 980 €+2 741 €-761 €
18+1 980 €+2 891 €-911 €
19+1 980 €+3 044 €-1 064 €
20+1 980 €+3 202 €-1 222 €
21+1 980 €+3 364 €-1 384 €
22+1 980 €+3 531 €-1 551 €
23+1 980 €+3 702 €-1 722 €
24+1 980 €+3 878 €-1 898 €
25+1 980 €+4 060 €-2 080 €
Total+49 500 €+46 397 €+3 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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