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Maison de ville 4 pièces 95 m²

VilleSaint-Germain-sur-Vienne (37)
Surface95
Coût Total100 740
Loyer Annuel7 921
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 926,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 95 m²

Située à Saint-Germain-sur-Vienne, dans le charmant code postal 37500, cette maison de ville offre un cadre de vie paisible et convivial. Cette localité préservée séduit par ses rues pittoresques et sa proximité avec les commerces locaux, les écoles et les espaces verts, offrant ainsi un équilibre entre tranquillité et commodités pour ses résidents.

Érigée sur un terrain de 272m², cette maison de 95m² répartis sur 3 niveaux propose un agencement pratique avec 4 pièces, dont 2 chambres. Cette propriété avec cour intérieure allie charme et confort pour un quotidien agréable. Idéale pour une famille ou un couple, elle offre un espace de vie fonctionnel dans un cadre typique de maison de ville.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 88 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tiphaine DECAENS, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Melun sous le numéro 834624207

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/09/2022

Consommation énergie primaire : 285 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Germain-sur-Vienne
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Coordonnées : 47.195180, 0.099354
Total : 100 740
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 5 700
Valeur du bien : 93 700
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7921€/an
Fourchette totale : 535€ - 815€/mois
Fourchette annuelle : 6417€ - 9777€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 500
Prix d'achat :88 000
Décote à l'achat :-54 500 (-38.2%)
Marge achat-revente :41 760€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 856,21
Coût de l'assurance :8 814,75
Taxe foncière : 792,06€/an
Soit par mois : 66,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-sur-Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 921 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 740 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 096
Revenus locatifs : +7 921
Charges déductibles : -10 096
Résultat foncier Année 1 : -2 176(Déficit de 2 176 €)
Imputable sur revenu global : 2 176
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 396 €/an
Revenus locatifs : +7 921
Charges déductibles : -4 396
Résultat foncier Années 2+ : 3 524 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 92110 0993 255-2 1792 179 €--
28 0794 3113 1673 768---
38 2414 2213 0764 020---
48 4054 1272 9824 279---
58 5744 0302 8854 544---
68 7453 9302 7854 815---
78 9203 8262 6815 094---
89 0983 7192 5745 379---
99 2803 6092 4645 672---
109 4663 4942 3505 972---
119 6553 3762 2326 279---
129 8483 2542 1106 594---
1310 0453 1281 9846 917---
1410 2462 9981 8547 248---
1510 4512 8641 7197 587---
1610 6602 7251 5807 935---
1710 8732 5821 4378 292---
1811 0912 4331 2898 658---
1911 3132 2801 1359 033---
2011 5392 1229779 417---
2111 7701 9588149 811---
2212 0051 78964510 216---
2312 2451 61547010 630---
2412 4901 43429011 056---
2512 7401 24810311 492---
TOTAL253 70081 17346 856172 5282 179Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 654
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 528
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663-654+2 317
2+1 663+1 130+533
3+1 663+1 206+457
4+1 663+1 284+379
5+1 663+1 363+300
6+1 663+1 445+218
7+1 663+1 528+135
8+1 663+1 614+49
9+1 663+1 702-39
10+1 663+1 791-128
11+1 663+1 884-221
12+1 663+1 978-315
13+1 663+2 075-412
14+1 663+2 174-511
15+1 663+2 276-613
16+1 663+2 381-718
17+1 663+2 488-825
18+1 663+2 597-934
19+1 663+2 710-1 047
20+1 663+2 825-1 162
21+1 663+2 943-1 280
22+1 663+3 065-1 402
23+1 663+3 189-1 526
24+1 663+3 317-1 654
25+1 663+3 448-1 785
Total+41 575+51 758+-10 183
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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