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Appartement F3

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface62m²
Coût Total76 860€
Loyer Annuel6 420€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 080,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3 - F3 de 62m² avec garage permettant de rentrer une voiture et jardin privatif de 150m² environ dans petite résidence. Quartier Saints Anges desservi par les bus, avec école, stade et boulangerie à proximité. Pour investir, appartement loué 450€/mois. Échéance du bail : avril 2028. Agences s'abstenir. Prix de vente : 67000€

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.851450, 1.251030
Total : 76 860€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 71 500€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6420€/an
Fourchette totale : 426€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 5117€ - 8056€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 396,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 627,22€
Coût de l'assurance :6 533,10€
Taxe foncière : 642,03€/an
Soit par mois : 53,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 450,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 420 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 876 €
Revenus locatifs : +6 420 €
Charges déductibles : -7 876 €
Résultat foncier Année 1 : -1 456 €(Déficit de 1 456 €)
Imputable sur revenu global : 1 456 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 376 €/an
Revenus locatifs : +6 420 €
Charges déductibles : -3 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 044 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 420 €7 879 €2 476 €-1 459 €1 459 €--
26 549 €3 312 €2 409 €3 237 €---
36 680 €3 243 €2 339 €3 437 €---
46 813 €3 171 €2 268 €3 642 €---
56 950 €3 097 €2 194 €3 852 €---
67 089 €3 021 €2 118 €4 067 €---
77 230 €2 942 €2 039 €4 288 €---
87 375 €2 861 €1 958 €4 514 €---
97 522 €2 777 €1 873 €4 746 €---
107 673 €2 690 €1 787 €4 983 €---
117 826 €2 600 €1 697 €5 226 €---
127 983 €2 507 €1 604 €5 475 €---
138 143 €2 412 €1 508 €5 731 €---
148 305 €2 313 €1 409 €5 993 €---
158 471 €2 210 €1 307 €6 261 €---
168 641 €2 105 €1 201 €6 536 €---
178 814 €1 996 €1 092 €6 818 €---
188 990 €1 883 €979 €7 107 €---
199 170 €1 766 €863 €7 404 €---
209 353 €1 646 €743 €7 707 €---
219 540 €1 522 €618 €8 019 €---
229 731 €1 393 €490 €8 338 €---
239 926 €1 261 €357 €8 665 €---
2410 124 €1 123 €220 €9 001 €---
2510 327 €982 €78 €9 345 €---
TOTAL205 645 €62 711 €35 627 €142 934 €1 459 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 438 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-438 €+1 786 €
2+1 348 €+971 €+377 €
3+1 348 €+1 031 €+317 €
4+1 348 €+1 093 €+255 €
5+1 348 €+1 156 €+192 €
6+1 348 €+1 220 €+128 €
7+1 348 €+1 286 €+62 €
8+1 348 €+1 354 €-6 €
9+1 348 €+1 424 €-76 €
10+1 348 €+1 495 €-147 €
11+1 348 €+1 568 €-220 €
12+1 348 €+1 643 €-295 €
13+1 348 €+1 719 €-371 €
14+1 348 €+1 798 €-450 €
15+1 348 €+1 878 €-530 €
16+1 348 €+1 961 €-613 €
17+1 348 €+2 045 €-697 €
18+1 348 €+2 132 €-784 €
19+1 348 €+2 221 €-873 €
20+1 348 €+2 312 €-964 €
21+1 348 €+2 406 €-1 058 €
22+1 348 €+2 501 €-1 153 €
23+1 348 €+2 600 €-1 252 €
24+1 348 €+2 700 €-1 352 €
25+1 348 €+2 803 €-1 455 €
Total+33 700 €+42 880 €+-9 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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