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A vendre - immeuble rentable – centre historique laon

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface150m²
Coût Total197 320€
Loyer Annuel17 987€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 193,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre Opportunité ! Immeuble en plein cœur de la cité médiévale avec rendement immédiat.

Revenus locatifs en place + potentiel d’optimisation

  • 4 lots loués : 2 T1 bis loués 2 studios
  • Surface total immeuble : env. 150 m²

✅ Secteur très demandé ✅ Idéal investisseur et primo investisseur ✅ Rentabilité attractive

📞 Disponible immédiatement – contactez nous au [Coordonnées masquées] pour plus d’informations ou organiser une visite.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.563460, 3.615120
Total : 197 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 183 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.99€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1499€/mois
Loyer annuel estimé : 17987€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1874€/mois
Fourchette annuelle : 14386€ - 22490€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,35 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 053 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :+7 947€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-26 267€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 863,86€
Coût de l'assurance :17 265,50€
Taxe foncière : 1 798,70€/an
Soit par mois : 149,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(27 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 987 €/an
Calcul : 1 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 113 €
Revenus locatifs : +17 987 €
Charges déductibles : -13 113 €
Résultat foncier Année 1 : 4 874 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 113 €/an
Revenus locatifs : +17 987 €
Charges déductibles : -9 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 874 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 987 €13 119 €6 630 €4 868 €---
218 347 €8 943 €6 454 €9 404 €---
318 714 €8 761 €6 272 €9 953 €---
419 088 €8 573 €6 083 €10 515 €---
519 470 €8 378 €5 888 €11 092 €---
619 859 €8 176 €5 687 €11 683 €---
720 256 €7 968 €5 478 €12 289 €---
820 661 €7 752 €5 262 €12 910 €---
921 075 €7 528 €5 039 €13 546 €---
1021 496 €7 297 €4 808 €14 199 €---
1121 926 €7 059 €4 569 €14 868 €---
1222 365 €6 811 €4 322 €15 553 €---
1322 812 €6 556 €4 066 €16 256 €---
1423 268 €6 291 €3 802 €16 977 €---
1523 733 €6 017 €3 528 €17 716 €---
1624 208 €5 734 €3 245 €18 474 €---
1724 692 €5 441 €2 952 €19 251 €---
1825 186 €5 138 €2 649 €20 048 €---
1925 690 €4 825 €2 335 €20 865 €---
2026 204 €4 500 €2 011 €21 703 €---
2126 728 €4 165 €1 675 €22 563 €---
2227 262 €3 818 €1 328 €23 445 €---
2327 808 €3 458 €969 €24 349 €---
2428 364 €3 087 €598 €25 277 €---
2528 931 €2 702 €213 €26 228 €---
TOTAL576 129 €162 097 €95 864 €414 032 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 777 €+1 460 €+2 317 €
2+3 777 €+2 821 €+956 €
3+3 777 €+2 986 €+791 €
4+3 777 €+3 155 €+622 €
5+3 777 €+3 328 €+449 €
6+3 777 €+3 505 €+272 €
7+3 777 €+3 687 €+90 €
8+3 777 €+3 873 €-96 €
9+3 777 €+4 064 €-287 €
10+3 777 €+4 260 €-483 €
11+3 777 €+4 460 €-683 €
12+3 777 €+4 666 €-889 €
13+3 777 €+4 877 €-1 100 €
14+3 777 €+5 093 €-1 316 €
15+3 777 €+5 315 €-1 538 €
16+3 777 €+5 542 €-1 765 €
17+3 777 €+5 775 €-1 998 €
18+3 777 €+6 014 €-2 237 €
19+3 777 €+6 260 €-2 483 €
20+3 777 €+6 511 €-2 734 €
21+3 777 €+6 769 €-2 992 €
22+3 777 €+7 033 €-3 256 €
23+3 777 €+7 305 €-3 528 €
24+3 777 €+7 583 €-3 806 €
25+3 777 €+7 869 €-4 092 €
Total+94 425 €+124 210 €+-29 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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