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Duplex 50m2

VilleBrignoles (83)
Surface50m²
Coût Total133 860€
Loyer Annuel6 766€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 92 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 840 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE DUPLEX 50 m2 2 coins nuit à l'étage (assez mansardés mais du coup surface au sol de 76 m2 Sol pièce principale neuf ( carrelage) Toiture refaite avec isolation Interphones votés (et payés par les propriétaire actuels) Permis de louer accordé VMC installée

Loué actuellement 585 E cc Charges immeuble 90/ mois (syndic pro) mais avec l'eau qui est ensuite refacturée au locataire TF 760

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.405550, 6.060680
Total : 133 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 126 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6766€/an
Fourchette totale : 442€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5304€ - 8632€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 030,3 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 515 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-9 515€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-32 345€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 033,13€
Coût de l'assurance :11 712,75€
Taxe foncière : 760,00€/an
Soit par mois : 63,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 563,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (20 m²): 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brignoles (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et la cuisine, pas d'ajustement pour les autres postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 766 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 302 €
Revenus locatifs : +6 766 €
Charges déductibles : -41 302 €
Résultat foncier Année 1 : -34 536 €(Déficit de 34 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 802 €/an
Revenus locatifs : +6 766 €
Charges déductibles : -6 802 €
Résultat foncier Années 2+ : -36 €/an(Déficit de 36 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13135.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 766 €41 306 €4 498 €-34 540 €21 400 €13 140 €13 140 €
26 901 €6 687 €4 378 €215 €--12 925 €
37 040 €6 563 €4 255 €476 €--12 449 €
47 180 €6 435 €4 127 €745 €--11 704 €
57 324 €6 303 €3 995 €1 021 €--10 683 €
67 470 €6 166 €3 858 €1 304 €--9 379 €
77 620 €6 025 €3 716 €1 595 €--7 784 €
87 772 €5 878 €3 570 €1 894 €--5 891 €
97 928 €5 727 €3 418 €2 201 €--3 690 €
108 086 €5 570 €3 262 €2 516 €--1 174 €
118 248 €5 408 €3 100 €2 840 €---
128 413 €5 240 €2 932 €3 172 €---
138 581 €5 067 €2 758 €3 514 €---
148 753 €4 888 €2 579 €3 865 €---
158 928 €4 702 €2 393 €4 226 €---
169 106 €4 510 €2 201 €4 597 €---
179 289 €4 311 €2 002 €4 977 €---
189 474 €4 105 €1 797 €5 369 €---
199 664 €3 893 €1 584 €5 771 €---
209 857 €3 673 €1 364 €6 184 €---
2110 054 €3 445 €1 137 €6 609 €---
2210 255 €3 210 €901 €7 046 €---
2310 460 €2 966 €657 €7 494 €---
2410 670 €2 714 €405 €7 956 €---
2510 883 €2 453 €145 €8 430 €---
TOTAL216 723 €157 246 €65 033 €59 477 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 477 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-6 420 €+7 841 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €0 €+1 421 €
5+1 421 €0 €+1 421 €
6+1 421 €0 €+1 421 €
7+1 421 €0 €+1 421 €
8+1 421 €0 €+1 421 €
9+1 421 €0 €+1 421 €
10+1 421 €0 €+1 421 €
11+1 421 €+500 €+921 €
12+1 421 €+952 €+469 €
13+1 421 €+1 054 €+367 €
14+1 421 €+1 160 €+261 €
15+1 421 €+1 268 €+153 €
16+1 421 €+1 379 €+42 €
17+1 421 €+1 493 €-72 €
18+1 421 €+1 611 €-190 €
19+1 421 €+1 731 €-310 €
20+1 421 €+1 855 €-434 €
21+1 421 €+1 983 €-562 €
22+1 421 €+2 114 €-693 €
23+1 421 €+2 248 €-827 €
24+1 421 €+2 387 €-966 €
25+1 421 €+2 529 €-1 108 €
Total+35 525 €+17 843 €+17 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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