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Duplex à vendre

VilleEybens (38)
Surface52.37m²
Coût Total135 520€
Loyer Annuel10 526€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 52.37 m²
Prix au m² : 1 890,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

N'attendez pas qu'il soit trop tard! T2 en duplex de 50,35 m² (Loi Carrez) avec balcon situé à EYBENS - Rue Aristide Briand, quartier des Ruires.

Que vous cherchiez à investir ou pour votre résidence principale, ce T2 est à découvrir! Il se compose d'un hall desservant une kitchenette ouverte sur la pièce de vie, d'un rangement et d'un WC indépendant; à l'étage, une chambre et la salle de bain.

Son balcon sans vis à vis est exposé Sud.

Des travaux sont à prévoir pour vous permettre de rendre cet appartement à votre goût.

Chauffage électrique. Vendu avec une cave. Taxe foncière : 1 178 euros Charges annuelles: environ 1450 euros dont 1023 euros charges locatives

Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, à deux pas des écoles.

Pour toute demande d'informations ou visite, veuillez contacter :

Julie LE GREGAM – O6 34 11 01 4O

Exclusivité FONCIA !

Ville : Eybens
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38320
Coordonnées : 45.148220, 5.743814
Total : 135 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 127 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.37m²
Loyer prédit : 16.75€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 20.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10526€/an
Fourchette totale : 718€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 8618€ - 12857€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 095,5 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 111 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-63 111€ (-38.9%)
Marge achat-revente :26 591€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 531,09€
Coût de l'assurance :11 858,00€
Taxe foncière : 1 178,00€/an
Soit par mois : 98,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 120,83€/mois
Soit par an : 1 449,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 877,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 52.37 m²
Raison: DPE C - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la kitchenette par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la pose)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eybens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 526 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 520 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 450 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 982 €
Revenus locatifs : +10 526 €
Charges déductibles : -35 982 €
Résultat foncier Année 1 : -25 456 €(Déficit de 25 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 382 €/an
Revenus locatifs : +10 526 €
Charges déductibles : -7 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4056.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 526 €35 986 €4 284 €-25 460 €21 400 €4 060 €4 060 €
210 737 €7 270 €4 167 €3 467 €--593 €
310 951 €7 149 €4 047 €3 802 €---
411 170 €7 024 €3 922 €4 146 €---
511 394 €6 896 €3 794 €4 498 €---
611 622 €6 763 €3 661 €4 859 €---
711 854 €6 626 €3 524 €5 228 €---
812 091 €6 484 €3 382 €5 607 €---
912 333 €6 338 €3 236 €5 995 €---
1012 580 €6 187 €3 085 €6 392 €---
1112 831 €6 032 €2 929 €6 800 €---
1213 088 €5 871 €2 769 €7 217 €---
1313 350 €5 705 €2 603 €7 645 €---
1413 617 €5 533 €2 431 €8 083 €---
1513 889 €5 356 €2 254 €8 533 €---
1614 167 €5 174 €2 071 €8 993 €---
1714 450 €4 985 €1 883 €9 465 €---
1814 739 €4 790 €1 688 €9 949 €---
1915 034 €4 589 €1 487 €10 445 €---
2015 335 €4 381 €1 279 €10 953 €---
2115 641 €4 167 €1 065 €11 474 €---
2215 954 €3 945 €843 €12 009 €---
2316 273 €3 717 €615 €12 556 €---
2416 599 €3 481 €379 €13 118 €---
2516 931 €3 237 €135 €13 693 €---
TOTAL337 155 €167 688 €61 531 €169 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210 €-6 420 €+8 630 €
2+2 210 €0 €+2 210 €
3+2 210 €+963 €+1 247 €
4+2 210 €+1 244 €+966 €
5+2 210 €+1 349 €+861 €
6+2 210 €+1 458 €+752 €
7+2 210 €+1 568 €+642 €
8+2 210 €+1 682 €+528 €
9+2 210 €+1 798 €+412 €
10+2 210 €+1 918 €+292 €
11+2 210 €+2 040 €+170 €
12+2 210 €+2 165 €+45 €
13+2 210 €+2 293 €-83 €
14+2 210 €+2 425 €-215 €
15+2 210 €+2 560 €-350 €
16+2 210 €+2 698 €-488 €
17+2 210 €+2 840 €-630 €
18+2 210 €+2 985 €-775 €
19+2 210 €+3 133 €-923 €
20+2 210 €+3 286 €-1 076 €
21+2 210 €+3 442 €-1 232 €
22+2 210 €+3 603 €-1 393 €
23+2 210 €+3 767 €-1 557 €
24+2 210 €+3 935 €-1 725 €
25+2 210 €+4 108 €-1 898 €
Total+55 250 €+50 840 €+4 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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