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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleMont-de-Marsan (40)
Surface247m²
Coût Total306 572€
Loyer Annuel26 427€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 900 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 898,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un village, proche de Mt de Marsan, venez découvrir cette belle maison d'architecte, aujourd'hui divisée en 2 habitations. Au rez de chaussée elle comprend une cuisine équipée, séjour, 3 chambres et en sous-sol un appartement type T3 et un garage. Vous profiterez également d'un jardin, d'une terrasse couverte et d'un garage.

Ville : Mont-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40000
Coordonnées : 43.929770, -0.493810
Total : 306 572€
Prix d'acquisition : 221 900€
Travaux : 66 920€
Valeur du bien : 288 820€
Frais de notaire : 17 752€
Coût estimé : 17 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2202€/mois
Loyer annuel estimé : 26427€/an
Fourchette totale : 1774€ - 2734€/mois
Fourchette annuelle : 21284€ - 32813€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 495,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :86,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 582,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 106,53€
Coût de l'assurance :26 058,62€
Taxe foncière : 2 642,71€/an
Soit par mois : 220,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 202,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 802,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 920 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 820€
    Isolation toiture/combles: 247 m² × 60€/m² = 14820€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs/plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 427 €/an
Calcul : 2 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 572 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 470 €
Revenus locatifs : +26 427 €
Charges déductibles : -80 470 €
Résultat foncier Année 1 : -54 043 €(Déficit de 54 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 550 €/an
Revenus locatifs : +26 427 €
Charges déductibles : -13 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32642.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 221 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 235 €(65% de 221 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 245 €/an
Calcul : 144 235 € × 3,636% = 5 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 427 €80 479 €9 874 €-54 052 €21 400 €32 652 €32 652 €
226 956 €13 292 €9 607 €13 663 €--18 989 €
327 495 €13 016 €9 331 €14 478 €--4 510 €
428 045 €12 731 €9 046 €15 313 €---
528 606 €12 437 €8 752 €16 169 €---
629 178 €12 132 €8 447 €17 045 €---
729 761 €11 818 €8 133 €17 943 €---
830 356 €11 493 €7 808 €18 863 €---
930 964 €11 158 €7 473 €19 806 €---
1031 583 €10 811 €7 126 €20 772 €---
1132 214 €10 453 €6 768 €21 762 €---
1232 859 €10 083 €6 398 €22 776 €---
1333 516 €9 701 €6 016 €23 815 €---
1434 186 €9 306 €5 621 €24 880 €---
1534 870 €8 898 €5 213 €25 972 €---
1635 567 €8 477 €4 792 €27 091 €---
1736 279 €8 041 €4 356 €28 237 €---
1837 004 €7 592 €3 907 €29 413 €---
1937 744 €7 127 €3 442 €30 617 €---
2038 499 €6 647 €2 962 €31 852 €---
2139 269 €6 151 €2 466 €33 118 €---
2240 055 €5 639 €1 954 €34 416 €---
2340 856 €5 110 €1 425 €35 746 €---
2441 673 €4 563 €878 €37 110 €---
2542 506 €3 998 €313 €38 508 €---
TOTAL846 468 €301 153 €142 107 €545 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 550 €-6 420 €+11 970 €
2+5 550 €0 €+5 550 €
3+5 550 €0 €+5 550 €
4+5 550 €+3 241 €+2 309 €
5+5 550 €+4 851 €+699 €
6+5 550 €+5 114 €+436 €
7+5 550 €+5 383 €+167 €
8+5 550 €+5 659 €-109 €
9+5 550 €+5 942 €-392 €
10+5 550 €+6 232 €-682 €
11+5 550 €+6 528 €-978 €
12+5 550 €+6 833 €-1 283 €
13+5 550 €+7 145 €-1 595 €
14+5 550 €+7 464 €-1 914 €
15+5 550 €+7 792 €-2 242 €
16+5 550 €+8 127 €-2 577 €
17+5 550 €+8 471 €-2 921 €
18+5 550 €+8 824 €-3 274 €
19+5 550 €+9 185 €-3 635 €
20+5 550 €+9 556 €-4 006 €
21+5 550 €+9 935 €-4 385 €
22+5 550 €+10 325 €-4 775 €
23+5 550 €+10 724 €-5 174 €
24+5 550 €+11 133 €-5 583 €
25+5 550 €+11 552 €-6 002 €
Total+138 750 €+163 594 €+-24 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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