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Maison à vendre

VilleMainsat (23)
Surface233m²
Coût Total255 912€
Loyer Annuel18 038€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 400 €
Surface : 233 m²
Prix au m² : 718,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Salon (total 84 m²), 4 chambres, Jardin, calme

Située à Mainsat (23700) dans un environnement calme tout en étant proche des commodités, cette belle maison en pierre de caractère offre de grands volumes, une excellente luminosité et de nombreuses possibilités d'aménagement. D'une surface habitable d'environ 233 m2, elle se compose comme suit : Rez-de-chaussée

Un vaste salon-séjour de 84 m2, très lumineux, Une cuisine

Une salle de bain avec WC

1er étage

2 chambres, chacune avec salle d'eau et WC privatifs

2e étage

2 chambres supplémentaires, également avec salle d'eau et WC privatifs

Grenier aménageable de 53 m2, offrant un beau potentiel (chambre, salle de jeux, bureau, espace loisirs..)

Parfait pour une grande famille, un gîte ou des chambres d'hôtes

Taxe foncière : 900 EUR Une maison de caractère aux multiples projets possibles, à visiter sans tarder ! Sandrine LAISSUE Agent Global immobilier Cette annonce vous est proposée par LAISSUE SANDRINE - EI - NoRSAC: 889 586 129, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Mainsat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23700
Coordonnées : 46.048146, 2.383354
Total : 255 912€
Prix d'acquisition : 167 400€
Travaux : 75 120€
Valeur du bien : 242 520€
Frais de notaire : 13 392€
Coût estimé : 13 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 233m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1503€/mois
Loyer annuel estimé : 18038€/an
Fourchette totale : 1151€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 13814€ - 23555€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :276,32 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 381 €
Prix d'achat :167 400 €
Décote à l'achat :+103 019€ (+160.0%)
Marge achat-revente :-191 531€ (-297.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :74,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 328,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 249,13€
Coût de l'assurance :22 392,30€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 233 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 233 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 120 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:16 310€
    Isolation combles: 233 m² × 70€/m² = 16310€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 160€
    Peinture chambres: 48 m² × 20€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Autres pièces - Peinture:500€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Mainsat) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 810€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 038 €/an
Calcul : 1 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 912 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 252 €
Revenus locatifs : +18 038 €
Charges déductibles : -85 252 €
Résultat foncier Année 1 : -67 213 €(Déficit de 67 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 132 €/an
Revenus locatifs : +18 038 €
Charges déductibles : -10 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45813.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 810 €(65% de 167 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 957 €/an
Calcul : 108 810 € × 3,636% = 3 957 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 038 €85 260 €8 344 €-67 222 €21 400 €45 822 €45 822 €
218 399 €9 915 €8 120 €8 484 €--37 338 €
318 767 €9 683 €7 888 €9 084 €--28 254 €
419 143 €9 444 €7 648 €9 699 €--18 555 €
519 525 €9 196 €7 400 €10 330 €--8 225 €
619 916 €8 939 €7 144 €10 976 €---
720 314 €8 675 €6 879 €11 639 €---
820 720 €8 401 €6 605 €12 319 €---
921 135 €8 118 €6 323 €13 017 €---
1021 558 €7 826 €6 030 €13 732 €---
1121 989 €7 524 €5 728 €14 465 €---
1222 429 €7 212 €5 416 €15 217 €---
1322 877 €6 889 €5 093 €15 988 €---
1423 335 €6 556 €4 760 €16 779 €---
1523 801 €6 211 €4 415 €17 590 €---
1624 277 €5 855 €4 059 €18 423 €---
1724 763 €5 487 €3 691 €19 276 €---
1825 258 €5 106 €3 311 €20 152 €---
1925 763 €4 713 €2 917 €21 050 €---
2026 279 €4 307 €2 511 €21 972 €---
2126 804 €3 887 €2 091 €22 917 €---
2227 340 €3 453 €1 657 €23 888 €---
2327 887 €3 004 €1 208 €24 883 €---
2428 445 €2 540 €745 €25 904 €---
2529 014 €2 061 €266 €26 952 €---
TOTAL577 776 €240 261 €120 249 €337 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 788 €-6 420 €+10 208 €
2+3 788 €0 €+3 788 €
3+3 788 €0 €+3 788 €
4+3 788 €0 €+3 788 €
5+3 788 €0 €+3 788 €
6+3 788 €+825 €+2 963 €
7+3 788 €+3 492 €+296 €
8+3 788 €+3 696 €+92 €
9+3 788 €+3 905 €-117 €
10+3 788 €+4 119 €-331 €
11+3 788 €+4 339 €-551 €
12+3 788 €+4 565 €-777 €
13+3 788 €+4 796 €-1 008 €
14+3 788 €+5 034 €-1 246 €
15+3 788 €+5 277 €-1 489 €
16+3 788 €+5 527 €-1 739 €
17+3 788 €+5 783 €-1 995 €
18+3 788 €+6 046 €-2 258 €
19+3 788 €+6 315 €-2 527 €
20+3 788 €+6 592 €-2 804 €
21+3 788 €+6 875 €-3 087 €
22+3 788 €+7 166 €-3 378 €
23+3 788 €+7 465 €-3 677 €
24+3 788 €+7 771 €-3 983 €
25+3 788 €+8 086 €-4 298 €
Total+94 700 €+101 254 €+-6 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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