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Détails du bien

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface400m²
Coût Total498 340€
Loyer Annuel45 764€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+792€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 5, Jardin

Maison de caractère offrant de nombreuses possibilités d'aménagement sur un terrain arboré. Lumineuse, modulable, grace à son loft ou son studio qui pourront augmenter l'espace de vie, actuellement composée d'un séjour, salon, cuisine et 6 chambres . Spa. ENERGIE CLASSE : C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://sora.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.223494, 0.060099
Total : 498 340€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 44 740€
Valeur du bien : 464 740€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3814€/mois
Loyer annuel estimé : 45764€/an
Fourchette totale : 2963€ - 4909€/mois
Fourchette annuelle : 35555€ - 58904€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :498 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 494,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :145,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 640,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :250 102,25€
Coût de l'assurance :43 604,75€
Taxe foncière : 4 576,37€/an
Soit par mois : 381,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 813,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 021,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :792,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 740 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:8 640€
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 764 €/an
Calcul : 3 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 498 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 744 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 284 €
Revenus locatifs : +45 764 €
Charges déductibles : -68 284 €
Résultat foncier Année 1 : -22 520 €(Déficit de 22 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 544 €/an
Revenus locatifs : +45 764 €
Charges déductibles : -23 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1120.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 764 €68 300 €17 239 €-22 536 €21 400 €1 136 €1 136 €
246 679 €23 108 €16 788 €23 571 €---
347 613 €22 641 €16 320 €24 972 €---
448 565 €22 156 €15 836 €26 408 €---
549 536 €21 655 €15 334 €27 881 €---
650 527 €21 135 €14 815 €29 391 €---
751 537 €20 598 €14 277 €30 940 €---
852 568 €20 041 €13 720 €32 528 €---
953 619 €19 464 €13 143 €34 156 €---
1054 692 €18 866 €12 546 €35 825 €---
1155 786 €18 248 €11 927 €37 538 €---
1256 901 €17 607 €11 287 €39 294 €---
1358 039 €16 944 €10 623 €41 096 €---
1459 200 €16 257 €9 936 €42 943 €---
1560 384 €15 546 €9 225 €44 839 €---
1661 592 €14 809 €8 488 €46 783 €---
1762 824 €14 046 €7 725 €48 778 €---
1864 080 €13 256 €6 935 €50 824 €---
1965 362 €12 438 €6 117 €52 924 €---
2066 669 €11 591 €5 270 €55 078 €---
2168 002 €10 713 €4 393 €57 289 €---
2269 362 €9 805 €3 484 €59 558 €---
2370 750 €8 864 €2 543 €61 886 €---
2472 165 €7 889 €1 569 €64 275 €---
2573 608 €6 880 €560 €66 728 €---
TOTAL1 465 824 €452 856 €250 102 €1 012 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 012 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 610 €-6 420 €+16 030 €
2+9 610 €+6 730 €+2 880 €
3+9 610 €+7 492 €+2 118 €
4+9 610 €+7 923 €+1 687 €
5+9 610 €+8 364 €+1 246 €
6+9 610 €+8 817 €+793 €
7+9 610 €+9 282 €+328 €
8+9 610 €+9 758 €-148 €
9+9 610 €+10 247 €-637 €
10+9 610 €+10 748 €-1 138 €
11+9 610 €+11 261 €-1 651 €
12+9 610 €+11 788 €-2 178 €
13+9 610 €+12 329 €-2 719 €
14+9 610 €+12 883 €-3 273 €
15+9 610 €+13 452 €-3 842 €
16+9 610 €+14 035 €-4 425 €
17+9 610 €+14 633 €-5 023 €
18+9 610 €+15 247 €-5 637 €
19+9 610 €+15 877 €-6 267 €
20+9 610 €+16 524 €-6 914 €
21+9 610 €+17 187 €-7 577 €
22+9 610 €+17 867 €-8 257 €
23+9 610 €+18 566 €-8 956 €
24+9 610 €+19 283 €-9 673 €
25+9 610 €+20 018 €-10 408 €
Total+240 250 €+303 890 €+-63 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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