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Appartement 3 pièces

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface62.2m²
Coût Total172 740€
Loyer Annuel10 368€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-392€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 62.2 m²
Prix au m² : 1 832,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Située sur la commune du Mée sur Seine, en plein coeur de la Croix-Blanche, au sein d'un immeuble de quatre étages, située au deuxième étage, un appartement de 3 pièces principales d'environ 62m2. Il se compose comme suit : une entrée avec grand placard de rangements, un séjour lumineux donnant accès à un balcon, une cuisine indépendante aménagée et équipée, deux chambres, dégagement, salle d'eau et Wc indépendant. Une cave compléte ce bien. Charges annuelles 3016,24EUR , pas de procédure en cours, 95 lots d'habitations

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.540616, 2.638234
Total : 172 740€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 49 620€
Valeur du bien : 163 620€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.2m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10368€/an
Fourchette totale : 704€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8449€ - 12722€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 849,21 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 021 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-1 021€ (-0.9%)
Marge achat-revente :-57 719€ (-50.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 527,68€
Coût de l'assurance :15 114,75€
Taxe foncière : 1 036,75€/an
Soit par mois : 86,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 251,35€/mois
Soit par an : 3 016,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-391,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 620 €(798 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Hall d'entrée - Peinture:160€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 40€/m² = 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 368 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 016 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 299 €
Revenus locatifs : +10 368 €
Charges déductibles : -60 299 €
Résultat foncier Année 1 : -49 932 €(Déficit de 49 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 679 €/an
Revenus locatifs : +10 368 €
Charges déductibles : -10 679 €
Résultat foncier Années 2+ : -312 €/an(Déficit de 312 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28531.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 368 €60 305 €6 027 €-49 937 €21 400 €28 537 €28 537 €
210 575 €10 528 €5 870 €47 €--28 490 €
310 786 €10 365 €5 707 €422 €--28 068 €
411 002 €10 196 €5 538 €806 €--27 262 €
511 222 €10 021 €5 364 €1 201 €--26 061 €
611 447 €9 840 €5 182 €1 607 €--24 455 €
711 676 €9 652 €4 995 €2 023 €--22 431 €
811 909 €9 458 €4 801 €2 451 €--19 981 €
912 147 €9 257 €4 599 €2 890 €--17 090 €
1012 390 €9 048 €4 391 €3 342 €--13 748 €
1112 638 €8 832 €4 175 €3 806 €--9 943 €
1212 891 €8 609 €3 951 €4 282 €---
1313 149 €8 377 €3 719 €4 772 €---
1413 412 €8 137 €3 479 €5 275 €---
1513 680 €7 888 €3 231 €5 792 €---
1613 953 €7 631 €2 973 €6 323 €---
1714 232 €7 364 €2 706 €6 869 €---
1814 517 €7 087 €2 430 €7 430 €---
1914 807 €6 801 €2 143 €8 006 €---
2015 104 €6 504 €1 847 €8 599 €---
2115 406 €6 197 €1 540 €9 208 €---
2215 714 €5 879 €1 221 €9 835 €---
2316 028 €5 549 €892 €10 479 €---
2416 349 €5 208 €550 €11 141 €---
2516 676 €4 854 €196 €11 822 €---
TOTAL332 075 €253 587 €87 528 €78 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €0 €+2 177 €
6+2 177 €0 €+2 177 €
7+2 177 €0 €+2 177 €
8+2 177 €0 €+2 177 €
9+2 177 €0 €+2 177 €
10+2 177 €0 €+2 177 €
11+2 177 €0 €+2 177 €
12+2 177 €+1 285 €+892 €
13+2 177 €+1 431 €+746 €
14+2 177 €+1 582 €+595 €
15+2 177 €+1 737 €+440 €
16+2 177 €+1 897 €+280 €
17+2 177 €+2 061 €+116 €
18+2 177 €+2 229 €-52 €
19+2 177 €+2 402 €-225 €
20+2 177 €+2 580 €-403 €
21+2 177 €+2 763 €-586 €
22+2 177 €+2 950 €-773 €
23+2 177 €+3 144 €-967 €
24+2 177 €+3 342 €-1 165 €
25+2 177 €+3 546 €-1 369 €
Total+54 425 €+26 529 €+27 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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