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Achat maison

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface107m²
Coût Total135 300€
Loyer Annuel9 446€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 738,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 107 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1989, Adapté PMR, 1 Salle de bain, Une entrée

À VENDRE – ROMILLY SUR SEINE – 25 RUE ARISTIDE BRIAND BRICOLEURS A VOS MARTEAUX ! – Beau potentiel pour cette maison de type 4 pièces de 120 m² environ comprenant au rdc une grande entrée, une cuisine, un salon – séjour, une salle de bains avec WC, à l'étage, 3 chambres. Chauffage ind. gaz – Cour et Garage. PRIX : 79 000 € DPE : D Réf. 0931-0001 Contact : M. Damien DESJARDIN ou (visite sur Rdv ) Offres d'achat à adresser, jusqu'au 23 mars 2026 par mail à . ou par courrier (cachet de la Poste faisant foi) à l'attention de Monsieur Damien DESJARDIN - Mon Logis - 7, rue des martyrs de la libération 10100 ROMILLY SUR SEINE. « Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.519540, 3.690820
Total : 135 300€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 49 980€
Valeur du bien : 128 980€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9446€/an
Fourchette totale : 589€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7069€ - 12622€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 903,11€
Coût de l'assurance :11 838,75€
Taxe foncière : 944,59€/an
Soit par mois : 78,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur rendement énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 980 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 100€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 446 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 074 €
Revenus locatifs : +9 446 €
Charges déductibles : -56 074 €
Résultat foncier Année 1 : -46 628 €(Déficit de 46 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 094 €/an
Revenus locatifs : +9 446 €
Charges déductibles : -6 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25228.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 446 €56 079 €4 681 €-46 633 €21 400 €25 233 €25 233 €
29 635 €5 976 €4 558 €3 659 €--21 574 €
39 827 €5 849 €4 431 €3 978 €--17 596 €
410 024 €5 718 €4 299 €4 306 €--13 289 €
510 225 €5 581 €4 163 €4 643 €--8 646 €
610 429 €5 440 €4 022 €4 989 €--3 658 €
710 638 €5 294 €3 876 €5 343 €---
810 850 €5 143 €3 725 €5 707 €---
911 067 €4 987 €3 568 €6 081 €---
1011 289 €4 824 €3 406 €6 464 €---
1111 514 €4 656 €3 238 €6 858 €---
1211 745 €4 482 €3 064 €7 262 €---
1311 980 €4 302 €2 884 €7 677 €---
1412 219 €4 116 €2 698 €8 103 €---
1512 464 €3 923 €2 505 €8 541 €---
1612 713 €3 723 €2 305 €8 990 €---
1712 967 €3 516 €2 097 €9 452 €---
1813 226 €3 301 €1 883 €9 925 €---
1913 491 €3 079 €1 661 €10 412 €---
2013 761 €2 849 €1 431 €10 912 €---
2114 036 €2 611 €1 193 €11 425 €---
2214 317 €2 364 €946 €11 953 €---
2314 603 €2 109 €690 €12 494 €---
2414 895 €1 844 €426 €13 051 €---
2515 193 €1 570 €152 €13 623 €---
TOTAL302 554 €153 337 €67 903 €149 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984 €-6 420 €+8 404 €
2+1 984 €0 €+1 984 €
3+1 984 €0 €+1 984 €
4+1 984 €0 €+1 984 €
5+1 984 €0 €+1 984 €
6+1 984 €0 €+1 984 €
7+1 984 €+506 €+1 478 €
8+1 984 €+1 712 €+272 €
9+1 984 €+1 824 €+160 €
10+1 984 €+1 939 €+45 €
11+1 984 €+2 057 €-73 €
12+1 984 €+2 179 €-195 €
13+1 984 €+2 303 €-319 €
14+1 984 €+2 431 €-447 €
15+1 984 €+2 562 €-578 €
16+1 984 €+2 697 €-713 €
17+1 984 €+2 835 €-851 €
18+1 984 €+2 978 €-994 €
19+1 984 €+3 124 €-1 140 €
20+1 984 €+3 274 €-1 290 €
21+1 984 €+3 428 €-1 444 €
22+1 984 €+3 586 €-1 602 €
23+1 984 €+3 748 €-1 764 €
24+1 984 €+3 915 €-1 931 €
25+1 984 €+4 087 €-2 103 €
Total+49 600 €+44 765 €+4 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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