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Immeuble rentable 8,5% – Projet clé en main – Montauban de Bretagne

VilleMontauban-de-Bretagne (35)
Surface116m²
Coût Total186 330€
Loyer Annuel13 539€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 189,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Projet d’investissement en plein centre de Montauban-de-Bretagne. Possibilité de créer 4 à 6 lots selon votre budget.

Prix du bien : 138 000 € Travaux : 271 000 €

Rentabilité attractive de 8,5% avec revenus locatifs estimés jusqu’à 33 350 €/an. Emplacement stratégique : gare à proximité, à 15 min de Rennes et 35 min de Dinan. Ville dynamique avec forte demande locative.

Dossier complet et accompagnement sur demande.

Ville : Montauban-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35360
Coordonnées : 48.201250, -2.046460
Total : 186 330€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 37 290€
Valeur du bien : 175 290€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13539€/an
Fourchette totale : 919€ - 1385€/mois
Fourchette annuelle : 11033€ - 16616€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 239,13 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 739 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-121 739€ (-46.9%)
Marge achat-revente :73 409€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 524,60€
Coût de l'assurance :16 303,88€
Taxe foncière : 1 353,93€/an
Soit par mois : 112,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 290 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:390€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 65€/m² = 390€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 539 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 551 €
Revenus locatifs : +13 539 €
Charges déductibles : -45 551 €
Résultat foncier Année 1 : -32 011 €(Déficit de 32 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 611 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 261 €/an
Revenus locatifs : +13 539 €
Charges déductibles : -8 261 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10611.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 539 €45 557 €6 261 €-32 017 €21 400 €10 617 €10 617 €
213 810 €8 101 €6 094 €5 710 €--4 908 €
314 086 €7 929 €5 922 €6 158 €---
414 368 €7 751 €5 745 €6 617 €---
514 655 €7 567 €5 560 €7 089 €---
614 949 €7 376 €5 370 €7 572 €---
715 247 €7 179 €5 173 €8 068 €---
815 552 €6 975 €4 969 €8 577 €---
915 863 €6 765 €4 758 €9 099 €---
1016 181 €6 546 €4 540 €9 634 €---
1116 504 €6 321 €4 315 €10 184 €---
1216 834 €6 087 €4 081 €10 747 €---
1317 171 €5 846 €3 840 €11 325 €---
1417 515 €5 596 €3 590 €11 919 €---
1517 865 €5 338 €3 331 €12 527 €---
1618 222 €5 070 €3 064 €13 152 €---
1718 587 €4 794 €2 787 €13 793 €---
1818 958 €4 507 €2 501 €14 451 €---
1919 338 €4 211 €2 205 €15 126 €---
2019 724 €3 905 €1 899 €15 819 €---
2120 119 €3 588 €1 582 €16 531 €---
2220 521 €3 260 €1 254 €17 261 €---
2320 932 €2 921 €915 €18 010 €---
2421 350 €2 570 €564 €18 780 €---
2521 777 €2 207 €201 €19 570 €---
TOTAL433 669 €177 967 €90 525 €255 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 843 €-6 420 €+9 263 €
2+2 843 €0 €+2 843 €
3+2 843 €+375 €+2 468 €
4+2 843 €+1 985 €+858 €
5+2 843 €+2 127 €+716 €
6+2 843 €+2 272 €+571 €
7+2 843 €+2 420 €+423 €
8+2 843 €+2 573 €+270 €
9+2 843 €+2 730 €+113 €
10+2 843 €+2 890 €-47 €
11+2 843 €+3 055 €-212 €
12+2 843 €+3 224 €-381 €
13+2 843 €+3 398 €-555 €
14+2 843 €+3 576 €-733 €
15+2 843 €+3 758 €-915 €
16+2 843 €+3 946 €-1 103 €
17+2 843 €+4 138 €-1 295 €
18+2 843 €+4 335 €-1 492 €
19+2 843 €+4 538 €-1 695 €
20+2 843 €+4 746 €-1 903 €
21+2 843 €+4 959 €-2 116 €
22+2 843 €+5 178 €-2 335 €
23+2 843 €+5 403 €-2 560 €
24+2 843 €+5 634 €-2 791 €
25+2 843 €+5 871 €-3 028 €
Total+71 075 €+76 711 €+-5 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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