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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface58m²
Coût Total102 890€
Loyer Annuel8 782€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 172,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cheminée, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Entrée séparée

HYPER CENTRE DE TROYES, au pied de toutes commodités, au 2ème étage, venez découvrir ce lumineux appartement traversant de T2 de 58m² à rénover entièrement. Vous serez séduits par sa luminosité et ses volumes.

Le logement comprent une entrée, une pièce de vie, une cuisine, une salle de bains avec wc.

Chauffage individuel au gaz.

D'autres surfaces disponibles au sein de la copropriété.

Mandat n°703 *Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.294182, 4.074523
Total : 102 890€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 29 450€
Valeur du bien : 97 450€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8782€/an
Fourchette totale : 585€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 7024€ - 10982€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 771,43 €/m²
Basé sur :793 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 743 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-34 743€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-147€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :30,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 810,99€
Coût de l'assurance :9 002,88€
Taxe foncière : 878,25€/an
Soit par mois : 73,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 450 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 100€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€
  • Salon - Rénovation complète:3 750€
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€
  • Chambres - Rénovation complète:2 100€
    Rénovation chambre: 12 m² × 175€/m² = 2100€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 782 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 890 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 193 €
Revenus locatifs : +8 782 €
Charges déductibles : -34 193 €
Résultat foncier Année 1 : -25 411 €(Déficit de 25 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 011 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 743 €/an
Revenus locatifs : +8 782 €
Charges déductibles : -4 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4010.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 782 €34 197 €3 508 €-25 414 €21 400 €4 014 €4 014 €
28 958 €4 654 €3 416 €4 304 €---
39 137 €4 558 €3 320 €4 579 €---
49 320 €4 459 €3 221 €4 861 €---
59 506 €4 357 €3 118 €5 150 €---
69 697 €4 250 €3 012 €5 446 €---
79 891 €4 140 €2 902 €5 750 €---
810 088 €4 027 €2 788 €6 062 €---
910 290 €3 909 €2 671 €6 381 €---
1010 496 €3 787 €2 549 €6 709 €---
1110 706 €3 661 €2 422 €7 045 €---
1210 920 €3 530 €2 292 €7 390 €---
1311 138 €3 395 €2 157 €7 743 €---
1411 361 €3 255 €2 017 €8 106 €---
1511 588 €3 110 €1 872 €8 478 €---
1611 820 €2 961 €1 722 €8 860 €---
1712 056 €2 805 €1 567 €9 251 €---
1812 298 €2 645 €1 406 €9 653 €---
1912 544 €2 479 €1 240 €10 065 €---
2012 794 €2 307 €1 068 €10 488 €---
2113 050 €2 129 €890 €10 922 €---
2213 311 €1 944 €706 €11 367 €---
2313 578 €1 754 €515 €11 824 €---
2413 849 €1 556 €318 €12 293 €---
2514 126 €1 352 €113 €12 774 €---
TOTAL281 306 €111 220 €50 811 €170 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 844 €-6 420 €+8 264 €
2+1 844 €+87 €+1 757 €
3+1 844 €+1 374 €+470 €
4+1 844 €+1 458 €+386 €
5+1 844 €+1 545 €+299 €
6+1 844 €+1 634 €+210 €
7+1 844 €+1 725 €+119 €
8+1 844 €+1 818 €+26 €
9+1 844 €+1 914 €-70 €
10+1 844 €+2 013 €-169 €
11+1 844 €+2 113 €-269 €
12+1 844 €+2 217 €-373 €
13+1 844 €+2 323 €-479 €
14+1 844 €+2 432 €-588 €
15+1 844 €+2 543 €-699 €
16+1 844 €+2 658 €-814 €
17+1 844 €+2 775 €-931 €
18+1 844 €+2 896 €-1 052 €
19+1 844 €+3 019 €-1 175 €
20+1 844 €+3 146 €-1 302 €
21+1 844 €+3 277 €-1 433 €
22+1 844 €+3 410 €-1 566 €
23+1 844 €+3 547 €-1 703 €
24+1 844 €+3 688 €-1 844 €
25+1 844 €+3 832 €-1 988 €
Total+46 100 €+51 026 €+-4 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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