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Vente maison 380m2

VilleNeuvillers-sur-Fave (88)
Surface380m²
Coût Total454 800€
Loyer Annuel43 546€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+849€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 410 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 078,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison individuelle de 10 pièces d'une surface de 380 m² située à Neuvillers-sur-Fave. Construite en 1880, cette propriété ancienne offre un espace de vie généreux réparti sur 2 étages. Cette maison comprend 3 chambres et 2 salles de bain. Elle dispose d'une cuisine équipée et d'une cuisine séparée. Les espaces intérieurs bénéficient d'une belle luminosité naturelle et d'une architecture soignée avec des finitions contemporaines. L'exposition sud offre une belle clarté aux pièces de vie.

  • Très bon état général
  • Terrain de 2 300 m²
  • Terrasse
  • Grenier et dépendance
  • 6 places de parking et plus
  • Chauffage au sol neuf pompe à chaleur moins de 2 ans
  • 3 toilettes
  • Construction ancienne avec charme

Chauffage électrique. Classe énergie C - Classe climat C. Une belle opportunité à saisir ! Disponible à partir de juillet 2026. Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Neuvillers-sur-Fave
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.274840, 7.040140
Total : 454 800€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 422 000€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 3629€/mois
Loyer annuel estimé : 43546€/an
Fourchette totale : 2732€ - 4820€/mois
Fourchette annuelle : 32785€ - 57838€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 12.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :520 980 €
Prix d'achat :410 000 €
Décote à l'achat :-110 980€ (-21.3%)
Marge achat-revente :66 180€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :454 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 284,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :132,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 416,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :230 448,01€
Coût de l'assurance :39 795,00€
Taxe foncière : 4 354,58€/an
Soit par mois : 362,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 628,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 779,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :849,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour confort moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'apparence

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvillers-sur-Fave (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 546 €/an
Calcul : 3 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 454 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 592 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 800 €
Revenus locatifs : +43 546 €
Charges déductibles : -33 800 €
Résultat foncier Année 1 : 9 745 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 800 €/an
Revenus locatifs : +43 546 €
Charges déductibles : -21 800 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 745 €/an
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 546 €33 815 €15 869 €9 731 €---
244 417 €21 401 €15 455 €23 015 €---
345 305 €20 972 €15 026 €24 333 €---
446 211 €20 528 €14 582 €25 683 €---
547 135 €20 068 €14 121 €27 068 €---
648 078 €19 591 €13 645 €28 487 €---
749 040 €19 097 €13 151 €29 942 €---
850 020 €18 586 €12 639 €31 435 €---
951 021 €18 056 €12 109 €32 965 €---
1052 041 €17 507 €11 560 €34 534 €---
1153 082 €16 938 €10 992 €36 144 €---
1254 144 €16 349 €10 403 €37 795 €---
1355 227 €15 739 €9 793 €39 488 €---
1456 331 €15 107 €9 160 €41 224 €---
1557 458 €14 452 €8 506 €43 006 €---
1658 607 €13 774 €7 828 €44 833 €---
1759 779 €13 071 €7 125 €46 708 €---
1860 975 €12 344 €6 397 €48 631 €---
1962 194 €11 590 €5 643 €50 604 €---
2063 438 €10 809 €4 862 €52 629 €---
2164 707 €10 000 €4 054 €54 707 €---
2266 001 €9 162 €3 216 €56 839 €---
2367 321 €8 294 €2 348 €59 027 €---
2468 667 €7 395 €1 448 €61 273 €---
2570 041 €6 463 €517 €63 577 €---
TOTAL1 394 785 €391 107 €230 448 €1 003 677 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 003 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 145 €+2 919 €+6 226 €
2+9 145 €+6 905 €+2 240 €
3+9 145 €+7 300 €+1 845 €
4+9 145 €+7 705 €+1 440 €
5+9 145 €+8 120 €+1 025 €
6+9 145 €+8 546 €+599 €
7+9 145 €+8 983 €+162 €
8+9 145 €+9 430 €-285 €
9+9 145 €+9 890 €-745 €
10+9 145 €+10 360 €-1 215 €
11+9 145 €+10 843 €-1 698 €
12+9 145 €+11 338 €-2 193 €
13+9 145 €+11 846 €-2 701 €
14+9 145 €+12 367 €-3 222 €
15+9 145 €+12 902 €-3 757 €
16+9 145 €+13 450 €-4 305 €
17+9 145 €+14 012 €-4 867 €
18+9 145 €+14 589 €-5 444 €
19+9 145 €+15 181 €-6 036 €
20+9 145 €+15 789 €-6 644 €
21+9 145 €+16 412 €-7 267 €
22+9 145 €+17 052 €-7 907 €
23+9 145 €+17 708 €-8 563 €
24+9 145 €+18 382 €-9 237 €
25+9 145 €+19 073 €-9 928 €
Total+228 625 €+301 103 €+-72 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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