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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleBaccarat (54)
Surface75m²
Coût Total87 400€
Loyer Annuel6 406€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 893,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Sous compromis : AFTER Immobilier vous propose à la vente, à BACCARAT, un appartement au deuxième et dernier étage avec garage et grenier privatifs comprenant : Cuisine, grand séjour très lumineux, 3 chambres, salle d'eau, WC. Chauffage central gaz avec chaudière ventouse. Fenêtres double vitrage PVC récentes. Bien soumis au statut de la copropriété, 12 appartements. Les charges courantes annuelles sont de 720€. A visiter sans tarder avec Jérémy. Contact exclusif Jérémy LOUIS Agent commercial Tél : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] R.S.A.C. NANCY 851 363 358 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 45 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/09/2025

Consommation énergie primaire : 203 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Baccarat
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54120
Coordonnées : 48.447637, 6.738094
Total : 87 400€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 15 040€
Valeur du bien : 82 040€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6406€/an
Fourchette totale : 432€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5187€ - 7911€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 461,49€
Coût de l'assurance :7 429,00€
Taxe foncière : 640,59€/an
Soit par mois : 53,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz ventouse si nécessaire
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Vérification de l'efficacité du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - parquet usé et nécessitant un remplacement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs avec défauts nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans 2 chambres
Quantité: 24 m² (2 chambres)
Raison: État 3/5 visible - moquette en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour salle de bain nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 040 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Remplacement chaudière gaz ventouse: 1 chaudière × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Salon:1 600€
    Remplacement parquet salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Chambres:1 440€
    Remplacement moquette par parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Chambres:900€
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baccarat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 406 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 632 €
Revenus locatifs : +6 406 €
Charges déductibles : -19 632 €
Résultat foncier Année 1 : -13 226 €(Déficit de 13 226 €)
Imputable sur revenu global : 13 226 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 592 €/an
Revenus locatifs : +6 406 €
Charges déductibles : -4 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 814 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 406 €19 634 €2 937 €-13 228 €13 228 €--
26 534 €4 516 €2 859 €2 018 €---
36 665 €4 436 €2 778 €2 229 €---
46 798 €4 352 €2 695 €2 446 €---
56 934 €4 266 €2 608 €2 668 €---
67 073 €4 177 €2 519 €2 896 €---
77 214 €4 084 €2 426 €3 130 €---
87 358 €3 989 €2 331 €3 370 €---
97 506 €3 890 €2 232 €3 616 €---
107 656 €3 787 €2 130 €3 868 €---
117 809 €3 682 €2 024 €4 127 €---
127 965 €3 572 €1 914 €4 393 €---
138 124 €3 459 €1 801 €4 665 €---
148 287 €3 342 €1 684 €4 945 €---
158 452 €3 220 €1 563 €5 232 €---
168 622 €3 095 €1 437 €5 527 €---
178 794 €2 965 €1 307 €5 829 €---
188 970 €2 831 €1 173 €6 139 €---
199 149 €2 692 €1 034 €6 457 €---
209 332 €2 548 €891 €6 784 €---
219 519 €2 400 €742 €7 119 €---
229 709 €2 246 €588 €7 463 €---
239 903 €2 087 €429 €7 816 €---
2410 101 €1 922 €265 €8 179 €---
2510 304 €1 752 €94 €8 551 €---
TOTAL205 183 €98 945 €42 461 €106 238 €13 228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 969 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-3 969 €+5 314 €
2+1 345 €+605 €+740 €
3+1 345 €+669 €+676 €
4+1 345 €+734 €+611 €
5+1 345 €+800 €+545 €
6+1 345 €+869 €+476 €
7+1 345 €+939 €+406 €
8+1 345 €+1 011 €+334 €
9+1 345 €+1 085 €+260 €
10+1 345 €+1 160 €+185 €
11+1 345 €+1 238 €+107 €
12+1 345 €+1 318 €+27 €
13+1 345 €+1 400 €-55 €
14+1 345 €+1 484 €-139 €
15+1 345 €+1 570 €-225 €
16+1 345 €+1 658 €-313 €
17+1 345 €+1 749 €-404 €
18+1 345 €+1 842 €-497 €
19+1 345 €+1 937 €-592 €
20+1 345 €+2 035 €-690 €
21+1 345 €+2 136 €-791 €
22+1 345 €+2 239 €-894 €
23+1 345 €+2 345 €-1 000 €
24+1 345 €+2 454 €-1 109 €
25+1 345 €+2 565 €-1 220 €
Total+33 625 €+31 871 €+1 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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