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Maison de ville 12 pièces 315 m²

Bien expiré
VilleSaint-Léonard-de-Noblat (87)
Surface315
Coût Total330 400
Loyer Annuel28 662
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+444
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 12 pièces 315 m² - Maison de ville 12 pièces 315 m²

SAINT LEONARD DE NOBLAT HYPER CENTRE 25 mn de LIMOGES

Je vous propose cette grande maison de ville LOUEE 900 euros par mois, avec possibilités de 2 locaux commerciaux. La maison a une surface habitable de 315 m².

Le bien se trouve à pied de tous les commerces. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir Elle a gardée le charme de l'ancien avec ses parquets, ses cheminées , sa distribution, ses grands volumes ....

Elle possède 4 grandes chambres, bureaux, cuisine, plusieurs salons, et autres pièces. Chaque local à son entrée indépendante ainsi que l'habitation.

A VISITER VITE !!!

MANDAT N° 5354 Gaelle BERTHAUD-BRILLANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 853416691 - Limoges.

Surface : 315 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/05/2022

Consommation énergie primaire : 111 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Léonard-de-Noblat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87400
Coordonnées : 45.806114, 1.527924
Total : 330 400
Prix d'acquisition : 285 000
Travaux : 22 600
Valeur du bien : 307 600
Frais de notaire : 22 800
Coût estimé : 22 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2388€/mois
Loyer annuel estimé : 28662€/an
Fourchette totale : 1846€ - 3091€/mois
Fourchette annuelle : 22146€ - 37095€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 611,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :93,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 705,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 151,61
Coût de l'assurance :28 084,00
Taxe foncière : 2 866,20€/an
Soit par mois : 238,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 388,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 944,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :444,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400
    Rafraîchissement parquet: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Léonard-de-Noblat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 662 €/an
Calcul : 2 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 123 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 221
Revenus locatifs : +28 662
Charges déductibles : -37 221
Résultat foncier Année 1 : -8 559(Déficit de 8 559 €)
Imputable sur revenu global : 8 559
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 621 €/an
Revenus locatifs : +28 662
Charges déductibles : -14 621
Résultat foncier Années 2+ : 14 041 €/an
Prix d'achat du bien : 285 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 66237 23110 642-8 5698 569 €--
229 23514 34310 35414 892---
329 82014 04610 05615 774---
430 41613 7399 74916 678---
531 02513 4219 43217 603---
631 64513 0939 10418 552---
732 27812 7558 76519 523---
832 92412 4058 41520 519---
933 58212 0438 05321 539---
1034 25411 6697 68022 584---
1134 93911 2837 29423 655---
1235 63810 8856 89524 753---
1336 35010 4736 48325 877---
1437 07710 0476 05827 030---
1537 8199 6085 61828 211---
1638 5759 1545 16429 422---
1739 3478 6844 69530 662---
1840 1348 2004 21031 934---
1940 9367 6993 70933 237---
2041 7557 1823 19234 573---
2142 5906 6472 65835 943---
2243 4426 0952 10637 347---
2344 3115 5251 53538 786---
2445 1974 93694640 261---
2546 1014 32733741 774---
TOTAL918 052275 491153 152642 5618 569Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 571
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 642 561
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 019-2 571+8 590
2+6 019+4 468+1 551
3+6 019+4 732+1 287
4+6 019+5 003+1 016
5+6 019+5 281+738
6+6 019+5 566+453
7+6 019+5 857+162
8+6 019+6 156-137
9+6 019+6 462-443
10+6 019+6 775-756
11+6 019+7 097-1 078
12+6 019+7 426-1 407
13+6 019+7 763-1 744
14+6 019+8 109-2 090
15+6 019+8 463-2 444
16+6 019+8 826-2 807
17+6 019+9 199-3 180
18+6 019+9 580-3 561
19+6 019+9 971-3 952
20+6 019+10 372-4 353
21+6 019+10 783-4 764
22+6 019+11 204-5 185
23+6 019+11 636-5 617
24+6 019+12 078-6 059
25+6 019+12 532-6 513
Total+150 475+192 768+-42 293
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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