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Appartement F2

Bien expiré
VilleThéding (57)
Surface49m²
Coût Total87 620€
Loyer Annuel6 194€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 183,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement orienté Sud Au calme Commerce a proximité

Ville : Théding
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57450
Coordonnées : 49.117510, 6.892880
Total : 87 620€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 24 980€
Valeur du bien : 82 980€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6194€/an
Fourchette totale : 408€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4898€ - 7833€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 973,91€
Coût de l'assurance :7 666,75€
Taxe foncière : 619,44€/an
Soit par mois : 51,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 516,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 980 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Mise aux normes:3 500€
    Mise aux normes système eau chaude: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Théding (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 194 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 934 €
Revenus locatifs : +6 194 €
Charges déductibles : -28 934 €
Résultat foncier Année 1 : -22 740 €(Déficit de 22 740 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 954 €/an
Revenus locatifs : +6 194 €
Charges déductibles : -3 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12039.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 194 €28 937 €3 031 €-22 743 €10 700 €12 043 €12 043 €
26 318 €3 878 €2 952 €2 440 €--9 602 €
36 445 €3 796 €2 869 €2 649 €--6 953 €
46 574 €3 710 €2 784 €2 863 €--4 090 €
56 705 €3 622 €2 696 €3 083 €--1 008 €
66 839 €3 531 €2 605 €3 308 €---
76 976 €3 436 €2 510 €3 540 €---
87 115 €3 338 €2 412 €3 777 €---
97 258 €3 237 €2 311 €4 021 €---
107 403 €3 132 €2 206 €4 271 €---
117 551 €3 023 €2 097 €4 528 €---
127 702 €2 911 €1 984 €4 791 €---
137 856 €2 794 €1 868 €5 062 €---
148 013 €2 673 €1 747 €5 340 €---
158 173 €2 548 €1 622 €5 625 €---
168 337 €2 419 €1 492 €5 918 €---
178 504 €2 284 €1 358 €6 219 €---
188 674 €2 146 €1 219 €6 528 €---
198 847 €2 002 €1 076 €6 845 €---
209 024 €1 853 €927 €7 171 €---
219 204 €1 698 €772 €7 506 €---
229 389 €1 539 €613 €7 850 €---
239 576 €1 373 €447 €8 203 €---
249 768 €1 202 €276 €8 566 €---
259 963 €1 025 €98 €8 939 €---
TOTAL198 407 €92 107 €43 974 €106 301 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-3 210 €+4 511 €
2+1 301 €0 €+1 301 €
3+1 301 €0 €+1 301 €
4+1 301 €0 €+1 301 €
5+1 301 €0 €+1 301 €
6+1 301 €+690 €+611 €
7+1 301 €+1 062 €+239 €
8+1 301 €+1 133 €+168 €
9+1 301 €+1 206 €+95 €
10+1 301 €+1 281 €+20 €
11+1 301 €+1 358 €-57 €
12+1 301 €+1 437 €-136 €
13+1 301 €+1 519 €-218 €
14+1 301 €+1 602 €-301 €
15+1 301 €+1 688 €-387 €
16+1 301 €+1 775 €-474 €
17+1 301 €+1 866 €-565 €
18+1 301 €+1 958 €-657 €
19+1 301 €+2 054 €-753 €
20+1 301 €+2 151 €-850 €
21+1 301 €+2 252 €-951 €
22+1 301 €+2 355 €-1 054 €
23+1 301 €+2 461 €-1 160 €
24+1 301 €+2 570 €-1 269 €
25+1 301 €+2 682 €-1 381 €
Total+32 525 €+31 890 €+635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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