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Maison - 4 pièce(s) - 114 m²

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface114m²
Coût Total155 300€
Loyer Annuel9 633€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 868,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg 4 pièces (3 chambres) avec jardin et garage à vendre à Rochechouart (87600)

Située à Biennac à courte distance du centre de Rochechouart et de ses commodités, découvrez cette maison de 114 m2 habitables.

Au rez de chaussée : une cuisine séparée, un séjour, une chambre et un wc, ainsi qu'une buanderie et une cave.

Au 1er étage : 2 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un second wc.

Extérieurs et annexes :

un garage attenant pouvant accueillir deux véhicules avec un espace de stockage supplémentaire.

à l'arrière de la maison, une terrasse donne sur un jardin clos doté d'une remise.

Sur le plan technique :

Les huisseries sont en double vitrage.

Prévoir des travaux de rafraîchissement intérieur, une amélioration de l'isolation et le remplacement de la chaudière gaz actuelle.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Anne Zertal - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°524464401.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie: GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Zertal Anne

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.820972, 0.850767
Total : 155 300€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 48 380€
Valeur du bien : 147 380€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9633€/an
Fourchette totale : 601€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7213€ - 12864€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 250 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-10 250€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-46 050€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,83€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 799,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 973,09€
Coût de l'assurance :11 647,50€
Taxe foncière : 963,26€/an
Soit par mois : 80,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 14 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Usure normale visible, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 380 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:6 840€
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1300€/fenêtre = 18200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 633 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 868 €
Revenus locatifs : +9 633 €
Charges déductibles : -54 868 €
Résultat foncier Année 1 : -45 235 €(Déficit de 45 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 488 €/an
Revenus locatifs : +9 633 €
Charges déductibles : -6 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23835.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 633 €54 873 €5 064 €-45 240 €21 400 €23 840 €23 840 €
29 825 €6 357 €4 927 €3 469 €--20 372 €
310 022 €6 216 €4 787 €3 806 €--16 566 €
410 222 €6 070 €4 641 €4 152 €--12 414 €
510 427 €5 920 €4 491 €4 507 €--7 907 €
610 635 €5 764 €4 335 €4 871 €--3 036 €
710 848 €5 604 €4 175 €5 244 €---
811 065 €5 438 €4 008 €5 627 €---
911 286 €5 266 €3 837 €6 020 €---
1011 512 €5 089 €3 659 €6 423 €---
1111 742 €4 905 €3 476 €6 837 €---
1211 977 €4 716 €3 287 €7 261 €---
1312 216 €4 520 €3 091 €7 696 €---
1412 461 €4 318 €2 889 €8 143 €---
1512 710 €4 109 €2 679 €8 601 €---
1612 964 €3 892 €2 463 €9 072 €---
1713 223 €3 669 €2 240 €9 554 €---
1813 488 €3 438 €2 009 €10 050 €---
1913 758 €3 200 €1 770 €10 558 €---
2014 033 €2 953 €1 524 €11 080 €---
2114 314 €2 698 €1 269 €11 615 €---
2214 600 €2 435 €1 006 €12 165 €---
2314 892 €2 162 €733 €12 729 €---
2415 190 €1 881 €452 €13 309 €---
2515 493 €1 590 €161 €13 903 €---
TOTAL308 535 €157 082 €72 973 €151 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €0 €+2 023 €
6+2 023 €0 €+2 023 €
7+2 023 €+662 €+1 361 €
8+2 023 €+1 688 €+335 €
9+2 023 €+1 806 €+217 €
10+2 023 €+1 927 €+96 €
11+2 023 €+2 051 €-28 €
12+2 023 €+2 178 €-155 €
13+2 023 €+2 309 €-286 €
14+2 023 €+2 443 €-420 €
15+2 023 €+2 580 €-557 €
16+2 023 €+2 722 €-699 €
17+2 023 €+2 866 €-843 €
18+2 023 €+3 015 €-992 €
19+2 023 €+3 167 €-1 144 €
20+2 023 €+3 324 €-1 301 €
21+2 023 €+3 485 €-1 462 €
22+2 023 €+3 650 €-1 627 €
23+2 023 €+3 819 €-1 796 €
24+2 023 €+3 993 €-1 970 €
25+2 023 €+4 171 €-2 148 €
Total+50 575 €+45 436 €+5 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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