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Maison - 4 pièce(s) - 114 m²

VilleRochechouart (87)
Surface114
Coût Total155 300
Loyer Annuel9 633
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 868,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg 4 pièces (3 chambres) avec jardin et garage à vendre à Rochechouart (87600)

Située à Biennac à courte distance du centre de Rochechouart et de ses commodités, découvrez cette maison de 114 m2 habitables.

Au rez de chaussée : une cuisine séparée, un séjour, une chambre et un wc, ainsi qu'une buanderie et une cave.

Au 1er étage : 2 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un second wc.

Extérieurs et annexes :

un garage attenant pouvant accueillir deux véhicules avec un espace de stockage supplémentaire.

à l'arrière de la maison, une terrasse donne sur un jardin clos doté d'une remise.

Sur le plan technique :

Les huisseries sont en double vitrage.

Prévoir des travaux de rafraîchissement intérieur, une amélioration de l'isolation et le remplacement de la chaudière gaz actuelle.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Anne Zertal - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°524464401.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie: GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Zertal Anne

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.820972, 0.850767
Total : 155 300
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 48 380
Valeur du bien : 147 380
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9633€/an
Fourchette totale : 601€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7213€ - 12864€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 250
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-10 250 (-9.4%)
Marge achat-revente :-46 050€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,83€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 799,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 973,09
Coût de l'assurance :11 647,50
Taxe foncière : 963,26€/an
Soit par mois : 80,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 14 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Usure normale visible, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 380(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:6 840
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1300€/fenêtre = 18200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 340
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 040✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 633 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 300 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 868
Revenus locatifs : +9 633
Charges déductibles : -54 868
Résultat foncier Année 1 : -45 235(Déficit de 45 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 835
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 488 €/an
Revenus locatifs : +9 633
Charges déductibles : -6 488
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23835.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 63354 8735 064-45 24021 400 €23 840 €23 840 €
29 8256 3574 9273 469--20 372 €
310 0226 2164 7873 806--16 566 €
410 2226 0704 6414 152--12 414 €
510 4275 9204 4914 507--7 907 €
610 6355 7644 3354 871--3 036 €
710 8485 6044 1755 244---
811 0655 4384 0085 627---
911 2865 2663 8376 020---
1011 5125 0893 6596 423---
1111 7424 9053 4766 837---
1211 9774 7163 2877 261---
1312 2164 5203 0917 696---
1412 4614 3182 8898 143---
1512 7104 1092 6798 601---
1612 9643 8922 4639 072---
1713 2233 6692 2409 554---
1813 4883 4382 00910 050---
1913 7583 2001 77010 558---
2014 0332 9531 52411 080---
2114 3142 6981 26911 615---
2214 6002 4351 00612 165---
2314 8922 16273312 729---
2415 1901 88145213 309---
2515 4931 59016113 903---
TOTAL308 535157 08272 973151 45321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023-6 420+8 443
2+2 0230+2 023
3+2 0230+2 023
4+2 0230+2 023
5+2 0230+2 023
6+2 0230+2 023
7+2 023+662+1 361
8+2 023+1 688+335
9+2 023+1 806+217
10+2 023+1 927+96
11+2 023+2 051-28
12+2 023+2 178-155
13+2 023+2 309-286
14+2 023+2 443-420
15+2 023+2 580-557
16+2 023+2 722-699
17+2 023+2 866-843
18+2 023+3 015-992
19+2 023+3 167-1 144
20+2 023+3 324-1 301
21+2 023+3 485-1 462
22+2 023+3 650-1 627
23+2 023+3 819-1 796
24+2 023+3 993-1 970
25+2 023+4 171-2 148
Total+50 575+45 436+5 139
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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