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Appartement - 3 pièce(s) - 75 m²

Bien expiré
VilleLuc-sur-Mer (14)
Surface75m²
Coût Total175 920€
Loyer Annuel10 353€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 586,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous avons le plaisir de vous proposer à Luc sur Mer, un appartement de 3 pièces réparties sur trois niveaux. Vous serez séduits par un accès via une cour close de murs et sans vis à vis. Des travaux sont à prévoir comme une porte d'entrée, la création d'un escalier, l'installation de la cuisine et des sanitaires, la mise aux normes de l'électricité................ Ce bien représente une belle opportunité pour un projet personnalisé. Située à seulement 15 mn à pied de la plage, cet appartement conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour une résidence de vacances. Une voie verte pour les promenades à pied ou à vélo est accessible à quelques mètres. Cette annonce a été rédigée par Patricia BUTET EI agent commercial RSAC CAEN 913 675 328 Conformément à la réglementation Tracfin une pièce d'identité sera demandée pour toute visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (5.31 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Patricia BUTET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 913675328 - CAEN.

Etat général : Travaux à prévoir Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Aucun Fenêtre : Bois double vitrage Numéro de mandat : 1297

Précision localisation : 09 - VER SUR MER - LUC SUR MER

Ville : Luc-sur-Mer
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14530
Coordonnées : 49.308923, -0.364622
Total : 175 920€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 166 400€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 13.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10353€/an
Fourchette totale : 717€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 8602€ - 12460€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 964,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :297 322 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-178 322€ (-60.0%)
Marge achat-revente :121 402€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :65,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 923,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 266,01€
Coût de l'assurance :19 791,00€
Taxe foncière : 1 035,27€/an
Soit par mois : 86,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dégradé par un nouveau revêtement adapté
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais mise aux normes à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Salon:3 000€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luc-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 353 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 920 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 870 €
Revenus locatifs : +10 353 €
Charges déductibles : -54 870 €
Résultat foncier Année 1 : -44 517 €(Déficit de 44 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 117 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 470 €/an
Revenus locatifs : +10 353 €
Charges déductibles : -7 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23117.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 353 €54 876 €5 649 €-44 523 €21 400 €23 123 €23 123 €
210 560 €7 323 €5 496 €3 237 €--19 886 €
310 771 €7 165 €5 338 €3 606 €--16 279 €
410 986 €7 001 €5 174 €3 985 €--12 294 €
511 206 €6 833 €5 006 €4 374 €--7 921 €
611 430 €6 658 €4 831 €4 772 €--3 149 €
711 659 €6 478 €4 651 €5 180 €---
811 892 €6 292 €4 465 €5 600 €---
912 130 €6 100 €4 273 €6 029 €---
1012 372 €5 902 €4 075 €6 470 €---
1112 620 €5 697 €3 870 €6 923 €---
1212 872 €5 485 €3 658 €7 387 €---
1313 130 €5 267 €3 440 €7 863 €---
1413 392 €5 041 €3 214 €8 352 €---
1513 660 €4 807 €2 980 €8 853 €---
1613 933 €4 566 €2 739 €9 367 €---
1714 212 €4 317 €2 490 €9 895 €---
1814 496 €4 060 €2 233 €10 436 €---
1914 786 €3 794 €1 968 €10 992 €---
2015 082 €3 520 €1 693 €11 562 €---
2115 384 €3 236 €1 410 €12 147 €---
2215 691 €2 944 €1 117 €12 748 €---
2316 005 €2 641 €814 €13 364 €---
2416 325 €2 329 €502 €13 997 €---
2516 652 €2 006 €179 €14 646 €---
TOTAL331 600 €174 339 €81 266 €157 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174 €-6 420 €+8 594 €
2+2 174 €0 €+2 174 €
3+2 174 €0 €+2 174 €
4+2 174 €0 €+2 174 €
5+2 174 €0 €+2 174 €
6+2 174 €0 €+2 174 €
7+2 174 €+610 €+1 564 €
8+2 174 €+1 680 €+494 €
9+2 174 €+1 809 €+365 €
10+2 174 €+1 941 €+233 €
11+2 174 €+2 077 €+97 €
12+2 174 €+2 216 €-42 €
13+2 174 €+2 359 €-185 €
14+2 174 €+2 505 €-331 €
15+2 174 €+2 656 €-482 €
16+2 174 €+2 810 €-636 €
17+2 174 €+2 968 €-794 €
18+2 174 €+3 131 €-957 €
19+2 174 €+3 298 €-1 124 €
20+2 174 €+3 469 €-1 295 €
21+2 174 €+3 644 €-1 470 €
22+2 174 €+3 824 €-1 650 €
23+2 174 €+4 009 €-1 835 €
24+2 174 €+4 199 €-2 025 €
25+2 174 €+4 394 €-2 220 €
Total+54 350 €+47 178 €+7 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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