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Appartement - 3 pièce(s) - 75 m²

VilleLuc-sur-Mer (14)
Surface75
Coût Total175 920
Loyer Annuel10 353
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 586,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous avons le plaisir de vous proposer à Luc sur Mer, un appartement de 3 pièces réparties sur trois niveaux. Vous serez séduits par un accès via une cour close de murs et sans vis à vis. Des travaux sont à prévoir comme une porte d'entrée, la création d'un escalier, l'installation de la cuisine et des sanitaires, la mise aux normes de l'électricité................ Ce bien représente une belle opportunité pour un projet personnalisé. Située à seulement 15 mn à pied de la plage, cet appartement conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour une résidence de vacances. Une voie verte pour les promenades à pied ou à vélo est accessible à quelques mètres. Cette annonce a été rédigée par Patricia BUTET EI agent commercial RSAC CAEN 913 675 328 Conformément à la réglementation Tracfin une pièce d'identité sera demandée pour toute visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (5.31 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Patricia BUTET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 913675328 - CAEN.

Etat général : Travaux à prévoir Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Aucun Fenêtre : Bois double vitrage Numéro de mandat : 1297

Précision localisation : 09 - VER SUR MER - LUC SUR MER

Ville : Luc-sur-Mer
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14530
Coordonnées : 49.308923, -0.364622
Total : 175 920
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 47 400
Valeur du bien : 166 400
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 13.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10353€/an
Fourchette totale : 717€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 8602€ - 12460€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 964,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :297 322
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-178 322 (-60.0%)
Marge achat-revente :121 402€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :65,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 923,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 266,01
Coût de l'assurance :19 791,00
Taxe foncière : 1 035,27€/an
Soit par mois : 86,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dégradé par un nouveau revêtement adapté
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais mise aux normes à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Salon:3 000
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luc-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 353 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 920 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 870
Revenus locatifs : +10 353
Charges déductibles : -54 870
Résultat foncier Année 1 : -44 517(Déficit de 44 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 117
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 470 €/an
Revenus locatifs : +10 353
Charges déductibles : -7 470
Résultat foncier Années 2+ : 2 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23117.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 35354 8765 649-44 52321 400 €23 123 €23 123 €
210 5607 3235 4963 237--19 886 €
310 7717 1655 3383 606--16 279 €
410 9867 0015 1743 985--12 294 €
511 2066 8335 0064 374--7 921 €
611 4306 6584 8314 772--3 149 €
711 6596 4784 6515 180---
811 8926 2924 4655 600---
912 1306 1004 2736 029---
1012 3725 9024 0756 470---
1112 6205 6973 8706 923---
1212 8725 4853 6587 387---
1313 1305 2673 4407 863---
1413 3925 0413 2148 352---
1513 6604 8072 9808 853---
1613 9334 5662 7399 367---
1714 2124 3172 4909 895---
1814 4964 0602 23310 436---
1914 7863 7941 96810 992---
2015 0823 5201 69311 562---
2115 3843 2361 41012 147---
2215 6912 9441 11712 748---
2316 0052 64181413 364---
2416 3252 32950213 997---
2516 6522 00617914 646---
TOTAL331 600174 33981 266157 26121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 261
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174-6 420+8 594
2+2 1740+2 174
3+2 1740+2 174
4+2 1740+2 174
5+2 1740+2 174
6+2 1740+2 174
7+2 174+610+1 564
8+2 174+1 680+494
9+2 174+1 809+365
10+2 174+1 941+233
11+2 174+2 077+97
12+2 174+2 216-42
13+2 174+2 359-185
14+2 174+2 505-331
15+2 174+2 656-482
16+2 174+2 810-636
17+2 174+2 968-794
18+2 174+3 131-957
19+2 174+3 298-1 124
20+2 174+3 469-1 295
21+2 174+3 644-1 470
22+2 174+3 824-1 650
23+2 174+4 009-1 835
24+2 174+4 199-2 025
25+2 174+4 394-2 220
Total+54 350+47 178+7 172
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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