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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface78m²
Coût Total162 610€
Loyer Annuel10 557€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 435,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cet appartement traversant de 4 pièces, situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages à Nîmes. D'une surface de 78,50 m², il comprend 3 chambres spacieuses, un séjour lumineux de 30 m² exposé plein sud, une cuisine indépendante, aménagée et équipée, ainsi qu'une salle de bain et un WC. Idéalement situé à proximité de plusieurs établissements scolaires tels que l'École primaire Jean Macé, le Lycée professionnel Frédéric Mistral et le Collège privé Saint-Jean-Baptiste de La Salle, cet appartement est également proche de commodités et de parcs.

Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien lumineux et traversant, parfait pour une famille. Contactez l'agence Guy Hoquet CAVEIRAC pour plus d'informations et pour organiser une visite. Copropriété de 250 lots - dont 112 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1042.00 euros.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 162 610€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 41 650€
Valeur du bien : 153 650€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10557€/an
Fourchette totale : 694€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8332€ - 13376€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :462,2 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 052 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :+75 948€ (+210.7%)
Marge achat-revente :-126 558€ (-351.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 000,72€
Coût de l'assurance :14 228,38€
Taxe foncière : 1 055,72€/an
Soit par mois : 87,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 86,83€/mois
Soit par an : 1 042,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 879,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et double vasque, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 650 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:4 000€
    Baignoire: 1 baignoire × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€ = 1 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 36 m² × 30€ = 1 080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 557 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 610 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 775 €
Revenus locatifs : +10 557 €
Charges déductibles : -49 775 €
Résultat foncier Année 1 : -39 218 €(Déficit de 39 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 125 €/an
Revenus locatifs : +10 557 €
Charges déductibles : -8 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17818.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 557 €49 781 €5 464 €-39 223 €21 400 €17 823 €17 823 €
210 768 €7 985 €5 319 €2 783 €--15 040 €
310 984 €7 835 €5 169 €3 148 €--11 892 €
411 203 €7 680 €5 013 €3 523 €--8 369 €
511 427 €7 519 €4 853 €3 908 €--4 461 €
611 656 €7 353 €4 686 €4 303 €--158 €
711 889 €7 181 €4 515 €4 708 €---
812 127 €7 004 €4 337 €5 123 €---
912 369 €6 820 €4 153 €5 550 €---
1012 617 €6 629 €3 962 €5 988 €---
1112 869 €6 432 €3 765 €6 437 €---
1213 127 €6 229 €3 562 €6 898 €---
1313 389 €6 018 €3 351 €7 371 €---
1413 657 €5 800 €3 133 €7 857 €---
1513 930 €5 574 €2 907 €8 356 €---
1614 209 €5 341 €2 674 €8 868 €---
1714 493 €5 099 €2 433 €9 393 €---
1814 783 €4 850 €2 183 €9 933 €---
1915 078 €4 591 €1 924 €10 487 €---
2015 380 €4 324 €1 657 €11 056 €---
2115 687 €4 047 €1 381 €11 640 €---
2216 001 €3 761 €1 095 €12 240 €---
2316 321 €3 465 €799 €12 856 €---
2416 648 €3 159 €492 €13 488 €---
2516 981 €2 843 €176 €14 138 €---
TOTAL338 151 €187 322 €79 001 €150 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 217 €-6 420 €+8 637 €
2+2 217 €0 €+2 217 €
3+2 217 €0 €+2 217 €
4+2 217 €0 €+2 217 €
5+2 217 €0 €+2 217 €
6+2 217 €0 €+2 217 €
7+2 217 €+1 365 €+852 €
8+2 217 €+1 537 €+680 €
9+2 217 €+1 665 €+552 €
10+2 217 €+1 796 €+421 €
11+2 217 €+1 931 €+286 €
12+2 217 €+2 069 €+148 €
13+2 217 €+2 211 €+6 €
14+2 217 €+2 357 €-140 €
15+2 217 €+2 507 €-290 €
16+2 217 €+2 660 €-443 €
17+2 217 €+2 818 €-601 €
18+2 217 €+2 980 €-763 €
19+2 217 €+3 146 €-929 €
20+2 217 €+3 317 €-1 100 €
21+2 217 €+3 492 €-1 275 €
22+2 217 €+3 672 €-1 455 €
23+2 217 €+3 857 €-1 640 €
24+2 217 €+4 047 €-1 830 €
25+2 217 €+4 241 €-2 024 €
Total+55 425 €+45 249 €+10 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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