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Maison à vendre

VilleValence (82)
Surface300m²
Coût Total312 340€
Loyer Annuel34 032€
Rentabilité10.90%
Cashflow/mois+899€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 643,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres

A proximité de Valence d'Agen, si vous souhaitez avoir une grande maison et/ou avoir une activité professionnelle de type chambres d'hotes/gite/accueil pelerins, cet ensemble est fait pour vous ! il est composé d'un ancien local professionnel, d'une maison d'habitation principale, avec cuisine salle à manger et 3 chambres, et un gite attenant avec cuisine salle à manger, grande pièce de vi pouvant faire dortoir, deux autres chambres. Profitez d'un extérieur agréable avec verrière pour des repas. A visiter sans tarder !

Cette annonce référence 286475 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NATHALIE BONGIBAULT JULIEN (EI) immatriculé au RSAC de AGEN (47000) sous le numéro 81954923900021.

Prix du bien : 193 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.106499, 0.899538
Total : 312 340€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 103 900€
Valeur du bien : 296 900€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2836€/mois
Loyer annuel estimé : 34032€/an
Fourchette totale : 2237€ - 3595€/mois
Fourchette annuelle : 26846€ - 43142€/an
Rentabilité brute :10.90%
Fourchette de rentabilité :8.60% - 13.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 090,91 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 273 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-134 273€ (-41.0%)
Marge achat-revente :14 933€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 528,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :124,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 653,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 267,43€
Coût de l'assurance :37 480,80€
Taxe foncière : 3 403,23€/an
Soit par mois : 283,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 836,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 937,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :898,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 900 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 032 €/an
Calcul : 2 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 340 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 499 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 946 €
Revenus locatifs : +34 032 €
Charges déductibles : -118 946 €
Résultat foncier Année 1 : -84 913 €(Déficit de 84 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 046 €/an
Revenus locatifs : +34 032 €
Charges déductibles : -15 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63513.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 032 €118 956 €10 153 €-84 923 €21 400 €63 523 €63 523 €
234 713 €14 782 €9 880 €19 931 €--43 592 €
335 407 €14 499 €9 597 €20 908 €--22 685 €
436 115 €14 207 €9 305 €21 908 €--776 €
536 838 €13 905 €9 003 €22 932 €---
637 574 €13 593 €8 691 €23 981 €---
738 326 €13 271 €8 368 €25 055 €---
839 092 €12 938 €8 035 €26 155 €---
939 874 €12 593 €7 691 €27 281 €---
1040 672 €12 237 €7 335 €28 434 €---
1141 485 €11 870 €6 967 €29 616 €---
1242 315 €11 490 €6 587 €30 825 €---
1343 161 €11 097 €6 195 €32 064 €---
1444 024 €10 691 €5 789 €33 333 €---
1544 905 €10 272 €5 369 €34 633 €---
1645 803 €9 838 €4 936 €35 965 €---
1746 719 €9 391 €4 488 €37 328 €---
1847 654 €8 928 €4 025 €38 726 €---
1948 607 €8 450 €3 547 €40 157 €---
2049 579 €7 955 €3 053 €41 623 €---
2150 570 €7 445 €2 542 €43 126 €---
2251 582 €6 917 €2 014 €44 665 €---
2352 613 €6 371 €1 469 €46 242 €---
2453 666 €5 808 €905 €47 858 €---
2554 739 €5 225 €323 €49 514 €---
TOTAL1 090 066 €372 729 €146 267 €717 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 717 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 147 €-6 420 €+13 567 €
2+7 147 €0 €+7 147 €
3+7 147 €0 €+7 147 €
4+7 147 €0 €+7 147 €
5+7 147 €+6 647 €+500 €
6+7 147 €+7 194 €-47 €
7+7 147 €+7 517 €-370 €
8+7 147 €+7 846 €-699 €
9+7 147 €+8 184 €-1 037 €
10+7 147 €+8 530 €-1 383 €
11+7 147 €+8 885 €-1 738 €
12+7 147 €+9 248 €-2 101 €
13+7 147 €+9 619 €-2 472 €
14+7 147 €+10 000 €-2 853 €
15+7 147 €+10 390 €-3 243 €
16+7 147 €+10 789 €-3 642 €
17+7 147 €+11 199 €-4 052 €
18+7 147 €+11 618 €-4 471 €
19+7 147 €+12 047 €-4 900 €
20+7 147 €+12 487 €-5 340 €
21+7 147 €+12 938 €-5 791 €
22+7 147 €+13 399 €-6 252 €
23+7 147 €+13 873 €-6 726 €
24+7 147 €+14 357 €-7 210 €
25+7 147 €+14 854 €-7 707 €
Total+178 675 €+215 201 €+-36 526 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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