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Maison 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface79m²
Coût Total153 540€
Loyer Annuel8 485€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 202,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 79 m² - Maison 4 pièces 79 m²

Au coeur du village, au calme,venez découvrir cette maison de rue, en bon état, de 80 m2 habitables. Cette dernière vous offre une belle pièce à vivre de 25 m2, 2 chambres et 1 bureau, une salle d'eau avec WC. Cette dernière est vendue avec un garage non attenant de plus de 21 m2. Idéal primo-accédant ou investisseurs ou propriétaires bailleurs pour rentabilité locative. N'oublions pas la vue dégagée sur les quais du rhône, opportunité rare!

Surface : 79 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.404400, 4.603678
Total : 153 540€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 50 940€
Valeur du bien : 145 940€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8485€/an
Fourchette totale : 528€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6342€ - 11353€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 803,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 594,25€
Coût de l'assurance :13 050,90€
Taxe foncière : 848,51€/an
Soit par mois : 70,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible, mais fonctionnel
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 940 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 740€
    Isolation des combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:3 800€
    Rafraîchissement sol salon: 38 m² × 100€/m² = 3800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 485 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 465 €
Revenus locatifs : +8 485 €
Charges déductibles : -57 465 €
Résultat foncier Année 1 : -48 979 €(Déficit de 48 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 525 €/an
Revenus locatifs : +8 485 €
Charges déductibles : -6 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27579.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 485 €57 469 €5 159 €-48 984 €21 400 €27 584 €27 584 €
28 655 €6 392 €5 022 €2 262 €--25 322 €
38 828 €6 251 €4 880 €2 577 €--22 745 €
49 004 €6 104 €4 734 €2 900 €--19 845 €
59 185 €5 953 €4 582 €3 232 €--16 613 €
69 368 €5 796 €4 425 €3 573 €--13 040 €
79 556 €5 633 €4 263 €3 922 €--9 118 €
89 747 €5 465 €4 095 €4 281 €--4 837 €
99 942 €5 292 €3 921 €4 650 €--187 €
1010 140 €5 112 €3 741 €5 029 €---
1110 343 €4 926 €3 555 €5 417 €---
1210 550 €4 734 €3 363 €5 817 €---
1310 761 €4 535 €3 164 €6 227 €---
1410 976 €4 329 €2 958 €6 648 €---
1511 196 €4 116 €2 745 €7 080 €---
1611 420 €3 895 €2 525 €7 524 €---
1711 648 €3 667 €2 297 €7 981 €---
1811 881 €3 432 €2 061 €8 450 €---
1912 119 €3 188 €1 817 €8 931 €---
2012 361 €2 935 €1 565 €9 426 €---
2112 608 €2 674 €1 304 €9 934 €---
2212 861 €2 404 €1 034 €10 456 €---
2313 118 €2 125 €754 €10 993 €---
2413 380 €1 835 €465 €11 545 €---
2513 648 €1 536 €166 €12 111 €---
TOTAL271 779 €159 798 €74 594 €111 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 782 €-6 420 €+8 202 €
2+1 782 €0 €+1 782 €
3+1 782 €0 €+1 782 €
4+1 782 €0 €+1 782 €
5+1 782 €0 €+1 782 €
6+1 782 €0 €+1 782 €
7+1 782 €0 €+1 782 €
8+1 782 €0 €+1 782 €
9+1 782 €0 €+1 782 €
10+1 782 €+1 453 €+329 €
11+1 782 €+1 625 €+157 €
12+1 782 €+1 745 €+37 €
13+1 782 €+1 868 €-86 €
14+1 782 €+1 994 €-212 €
15+1 782 €+2 124 €-342 €
16+1 782 €+2 257 €-475 €
17+1 782 €+2 394 €-612 €
18+1 782 €+2 535 €-753 €
19+1 782 €+2 679 €-897 €
20+1 782 €+2 828 €-1 046 €
21+1 782 €+2 980 €-1 198 €
22+1 782 €+3 137 €-1 355 €
23+1 782 €+3 298 €-1 516 €
24+1 782 €+3 463 €-1 681 €
25+1 782 €+3 633 €-1 851 €
Total+44 550 €+33 594 €+10 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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