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Maison à vendre

VilleLacourt (09)
Surface225.26m²
Coût Total215 667€
Loyer Annuel18 967€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 225.26 m²
Prix au m² : 530,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 5 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Situé au cœur du charmant village de Lacourt, cet ensemble immobilier offre un fort potentiel pour un projet familial, un investissement locatif ou une activité touristique. Édifié sur une parcelle totale de 1053 m², il se compose de deux maisons communicantes ainsi que d'un garage, permettant de multiples configurations. A visiter

Ville : Lacourt
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.936700, 1.179194
Total : 215 667€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 86 650€
Valeur du bien : 206 110€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225.26m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1581€/mois
Loyer annuel estimé : 18967€/an
Fourchette totale : 1202€ - 2078€/mois
Fourchette annuelle : 14429€ - 24931€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :842,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 768 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-70 308€ (-37.0%)
Marge achat-revente :-25 899€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 667€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :62,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 136,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 504,57€
Coût de l'assurance :18 870,86€
Taxe foncière : 1 896,65€/an
Soit par mois : 158,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 580,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225.26 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225.26 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger et de l'espace de rangement
Quantité: 35 m² (20 m² salle à manger + 15 m² espace de rangement)
Raison: État 2.5/5 visible - autres pièces nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 650 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 225.26 m² × 50€/m² = 11263€, Main d'œuvre: 737€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 750€
    Peinture autres pièces: 35 m² × 50€/m² = 1750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lacourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 967 €/an
Calcul : 1 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 667 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 648 €
Revenus locatifs : +18 967 €
Charges déductibles : -96 648 €
Résultat foncier Année 1 : -77 682 €(Déficit de 77 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 998 €/an
Revenus locatifs : +18 967 €
Charges déductibles : -9 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56281.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 967 €96 655 €7 354 €-77 689 €21 400 €56 289 €56 289 €
219 346 €9 811 €7 160 €9 535 €--46 754 €
319 733 €9 610 €6 959 €10 122 €--36 631 €
420 127 €9 403 €6 751 €10 725 €--25 906 €
520 530 €9 188 €6 536 €11 342 €--14 564 €
620 941 €8 965 €6 313 €11 976 €--2 588 €
721 359 €8 735 €6 083 €12 625 €---
821 787 €8 496 €5 845 €13 291 €---
922 222 €8 249 €5 598 €13 973 €---
1022 667 €7 994 €5 342 €14 673 €---
1123 120 €7 729 €5 078 €15 391 €---
1223 583 €7 456 €4 804 €16 127 €---
1324 054 €7 172 €4 521 €16 882 €---
1424 535 €6 879 €4 227 €17 656 €---
1525 026 €6 575 €3 924 €18 450 €---
1625 526 €6 261 €3 610 €19 265 €---
1726 037 €5 936 €3 285 €20 101 €---
1826 558 €5 600 €2 948 €20 958 €---
1927 089 €5 251 €2 600 €21 838 €---
2027 631 €4 891 €2 239 €22 740 €---
2128 183 €4 517 €1 866 €23 666 €---
2228 747 €4 131 €1 480 €24 616 €---
2329 322 €3 731 €1 080 €25 591 €---
2429 908 €3 317 €666 €26 591 €---
2530 506 €2 889 €238 €27 617 €---
TOTAL607 504 €259 442 €106 505 €348 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 983 €-6 420 €+10 403 €
2+3 983 €0 €+3 983 €
3+3 983 €0 €+3 983 €
4+3 983 €0 €+3 983 €
5+3 983 €0 €+3 983 €
6+3 983 €0 €+3 983 €
7+3 983 €+3 011 €+972 €
8+3 983 €+3 987 €-4 €
9+3 983 €+4 192 €-209 €
10+3 983 €+4 402 €-419 €
11+3 983 €+4 617 €-634 €
12+3 983 €+4 838 €-855 €
13+3 983 €+5 065 €-1 082 €
14+3 983 €+5 297 €-1 314 €
15+3 983 €+5 535 €-1 552 €
16+3 983 €+5 780 €-1 797 €
17+3 983 €+6 030 €-2 047 €
18+3 983 €+6 287 €-2 304 €
19+3 983 €+6 551 €-2 568 €
20+3 983 €+6 822 €-2 839 €
21+3 983 €+7 100 €-3 117 €
22+3 983 €+7 385 €-3 402 €
23+3 983 €+7 677 €-3 694 €
24+3 983 €+7 977 €-3 994 €
25+3 983 €+8 285 €-4 302 €
Total+99 575 €+104 419 €+-4 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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