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Villa 12 pièces 310 m²

Bien expiré
VilleSaint-Affrique (12)
Surface310
Coût Total336 100
Loyer Annuel29 119
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+398
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 741,94 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Villa 12 pièces 310 m²

A vendre, villa de 330m² sur 4 niveaux. Possibilité d'aménagement du bien. La maison est composée en rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, d'un séjour avec cuisine équipée (à droite), d'une grande salle de 55m² plus un séjour de 55m² avec cuisine équipée (à gauche). R+1 : 9 chambres, 2 salles de bains, 4 salles d'eau, 4 WC. R+2 : vaste grenier de 100m² avec une hauteur de plafond de 5m (possibilité de faire 4 belles chambres et salle d'eau. R-1 : grand garage avec caves de 130m² plus un abri voiture de 60m². Terrain attenant de 4000m². Exposition Est, Sud, Ouest. Superbe vue dégagée. Belle opportunité pour cette belle demeure. Contacter Franck au [Coordonnées masquées].

Surface : 310 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/12/2022

Consommation énergie primaire : 230 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 500 € et 4 800 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.958460, 2.882972
Total : 336 100
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 87 700
Valeur du bien : 317 700
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2427€/mois
Loyer annuel estimé : 29119€/an
Fourchette totale : 1812€ - 3250€/mois
Fourchette annuelle : 21738€ - 39004€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,5 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :447 795
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :-217 795 (-48.6%)
Marge achat-revente :111 695€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 688,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :98,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 786,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 302,50
Coût de l'assurance :29 408,75
Taxe foncière : 2 911,86€/an
Soit par mois : 242,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 426,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 028,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 310 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - salles de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: 2 salons (environ 110 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - salons nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 700(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:18 600
    Isolation des combles: 310 m² × 60€/m² = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:31 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 800€/fenêtre = 31200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 2000€/salle = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Pose parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:8 800
    Rafraîchissement salon: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 65 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 119 €/an
Calcul : 2 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 100 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 504
Revenus locatifs : +29 119
Charges déductibles : -103 504
Résultat foncier Année 1 : -74 386(Déficit de 74 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 986
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 804 €/an
Revenus locatifs : +29 119
Charges déductibles : -15 804
Résultat foncier Années 2+ : 13 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52985.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 119103 51511 727-74 39721 400 €52 997 €52 997 €
229 70115 50911 42114 192--38 805 €
330 29515 19211 10415 103--23 703 €
430 90114 86410 77616 037--7 666 €
531 51914 52410 43616 995---
632 14914 17210 08317 978---
732 79213 8079 71918 986---
833 44813 4299 34020 019---
934 11713 0378 94921 080---
1034 79912 6318 54322 168---
1135 49512 2118 12323 284---
1236 20511 7767 68824 429---
1336 92911 3257 23725 604---
1437 66810 8586 77026 810---
1538 42110 3746 28628 047---
1639 1909 8735 78529 317---
1739 9749 3545 26530 620---
1840 7738 8164 72831 957---
1941 5898 2594 17033 330---
2042 4207 6823 59334 739---
2143 2697 0842 99636 185---
2244 1346 4652 37637 670---
2345 0175 8231 73539 194---
2445 9175 1591 07040 758---
2546 8354 47038242 365---
TOTAL932 677360 208170 302572 46921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 572 469
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 115-6 420+12 535
2+6 1150+6 115
3+6 1150+6 115
4+6 1150+6 115
5+6 115+2 799+3 316
6+6 115+5 393+722
7+6 115+5 696+419
8+6 115+6 006+109
9+6 115+6 324-209
10+6 115+6 650-535
11+6 115+6 985-870
12+6 115+7 329-1 214
13+6 115+7 681-1 566
14+6 115+8 043-1 928
15+6 115+8 414-2 299
16+6 115+8 795-2 680
17+6 115+9 186-3 071
18+6 115+9 587-3 472
19+6 115+9 999-3 884
20+6 115+10 422-4 307
21+6 115+10 855-4 740
22+6 115+11 301-5 186
23+6 115+11 758-5 643
24+6 115+12 228-6 113
25+6 115+12 710-6 595
Total+152 875+171 741+-18 866
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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