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Maison 3 pièces 75 m²

VilleTercé (86)
Surface75m²
Coût Total101 484€
Loyer Annuel6 866€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 730,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 75 m²

REFERENCE ANNONCE : 2497 - Tercé, direction Poitiers, Maison en pierre à rénover entièrement offrant: cuisine, séjour, 2 chambres, salle de bains, wc, cellier. Grenier en partie aménageable. L'ensemble sur un terrain de 799 m². Existence de fissures importantes.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/03/2025

Consommation énergie primaire : 355.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 910 € et 3 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tercé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86800
Coordonnées : 46.519947, 0.565881
Total : 101 484€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 97 100€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6866€/an
Fourchette totale : 456€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5473€ - 8615€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 723 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :-80 923€ (-59.6%)
Marge achat-revente :34 239€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 422,13€
Coût de l'assurance :8 879,85€
Taxe foncière : 686,61€/an
Soit par mois : 57,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 572,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 250€
    Isolation des combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Tercé), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 866 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 484 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 879 €
Revenus locatifs : +6 866 €
Charges déductibles : -46 879 €
Résultat foncier Année 1 : -40 013 €(Déficit de 40 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 579 €/an
Revenus locatifs : +6 866 €
Charges déductibles : -4 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18613.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 866 €46 883 €3 541 €-40 017 €21 400 €18 617 €18 617 €
27 003 €4 490 €3 449 €2 513 €--16 104 €
37 144 €4 395 €3 353 €2 749 €--13 355 €
47 286 €4 296 €3 254 €2 991 €--10 364 €
57 432 €4 193 €3 151 €3 239 €--7 125 €
67 581 €4 086 €3 045 €3 494 €--3 630 €
77 732 €3 976 €2 934 €3 756 €---
87 887 €3 862 €2 820 €4 025 €---
98 045 €3 744 €2 702 €4 301 €---
108 206 €3 621 €2 580 €4 584 €---
118 370 €3 495 €2 453 €4 875 €---
128 537 €3 363 €2 321 €5 174 €---
138 708 €3 227 €2 185 €5 481 €---
148 882 €3 086 €2 044 €5 796 €---
159 060 €2 940 €1 898 €6 120 €---
169 241 €2 788 €1 747 €6 452 €---
179 426 €2 632 €1 590 €6 794 €---
189 614 €2 469 €1 427 €7 145 €---
199 807 €2 301 €1 259 €7 505 €---
2010 003 €2 127 €1 085 €7 876 €---
2110 203 €1 946 €905 €8 256 €---
2210 407 €1 759 €718 €8 647 €---
2310 615 €1 566 €524 €9 049 €---
2410 827 €1 365 €323 €9 462 €---
2511 044 €1 157 €115 €9 887 €---
TOTAL219 925 €119 767 €51 422 €100 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 442 €-6 420 €+7 862 €
2+1 442 €0 €+1 442 €
3+1 442 €0 €+1 442 €
4+1 442 €0 €+1 442 €
5+1 442 €0 €+1 442 €
6+1 442 €0 €+1 442 €
7+1 442 €+38 €+1 404 €
8+1 442 €+1 207 €+235 €
9+1 442 €+1 290 €+152 €
10+1 442 €+1 375 €+67 €
11+1 442 €+1 463 €-21 €
12+1 442 €+1 552 €-110 €
13+1 442 €+1 644 €-202 €
14+1 442 €+1 739 €-297 €
15+1 442 €+1 836 €-394 €
16+1 442 €+1 936 €-494 €
17+1 442 €+2 038 €-596 €
18+1 442 €+2 143 €-701 €
19+1 442 €+2 252 €-810 €
20+1 442 €+2 363 €-921 €
21+1 442 €+2 477 €-1 035 €
22+1 442 €+2 594 €-1 152 €
23+1 442 €+2 715 €-1 273 €
24+1 442 €+2 839 €-1 397 €
25+1 442 €+2 966 €-1 524 €
Total+36 050 €+30 047 €+6 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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