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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleMontluçon (03)
Surface70m²
Coût Total124 870€
Loyer Annuel6 514€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 092,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Quartier Rimard à Montluçon. Situé au troisième étage d'une résidence soignée et bien gérée. composée d'une cuisine avec cellier. Salle à manger avec balcon, séjour, deux chambres, couloir avec rangements, WC et salle d"eau. Chauffage et eau chaude individuels. Cave et garage indépendant. Actuellement loué 502.62 + 50 de charges. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1170.0 € et 1630.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Référence annonce : 24163 Consommation énergétique : 236 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 51 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,29% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 70 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 120 Charges prévisionnelles annuelles : 50340 €

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.326468, 2.618388
Total : 124 870€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 42 250€
Valeur du bien : 118 750€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6514€/an
Fourchette totale : 426€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5113€ - 8299€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :781,37 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 696 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :+21 804€ (+39.9%)
Marge achat-revente :-70 174€ (-128.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 646,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 668,50€
Coût de l'assurance :9 365,25€
Taxe foncière : 651,39€/an
Soit par mois : 54,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,92€/mois
Soit par an : 503,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture du couloir et de la salle à manger
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²) + 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 250 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 900€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant mise à jour des éléments, peinture, vérification installations)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:750€
    Peinture couloir et salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 870 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 909 €
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -47 909 €
Résultat foncier Année 1 : -41 395 €(Déficit de 41 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 659 €/an
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -5 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19994.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 514 €47 913 €4 134 €-41 399 €21 400 €19 999 €19 999 €
26 644 €5 552 €4 023 €1 092 €--18 907 €
36 777 €5 438 €3 909 €1 339 €--17 568 €
46 913 €5 320 €3 791 €1 593 €--15 975 €
57 051 €5 198 €3 669 €1 853 €--14 122 €
67 192 €5 071 €3 542 €2 121 €--12 001 €
77 336 €4 941 €3 412 €2 395 €--9 606 €
87 482 €4 806 €3 277 €2 677 €--6 929 €
97 632 €4 666 €3 137 €2 966 €--3 963 €
107 785 €4 522 €2 993 €3 263 €--700 €
117 940 €4 372 €2 843 €3 568 €---
128 099 €4 218 €2 689 €3 881 €---
138 261 €4 058 €2 529 €4 203 €---
148 426 €3 893 €2 364 €4 533 €---
158 595 €3 722 €2 193 €4 872 €---
168 767 €3 546 €2 017 €5 221 €---
178 942 €3 363 €1 834 €5 579 €---
189 121 €3 175 €1 646 €5 946 €---
199 303 €2 980 €1 451 €6 324 €---
209 489 €2 778 €1 249 €6 712 €---
219 679 €2 569 €1 040 €7 110 €---
229 873 €2 353 €824 €7 519 €---
2310 070 €2 130 €601 €7 940 €---
2410 272 €1 900 €371 €8 372 €---
2510 477 €1 661 €132 €8 816 €---
TOTAL208 641 €140 144 €59 669 €68 496 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €0 €+1 368 €
7+1 368 €0 €+1 368 €
8+1 368 €0 €+1 368 €
9+1 368 €0 €+1 368 €
10+1 368 €0 €+1 368 €
11+1 368 €+860 €+508 €
12+1 368 €+1 164 €+204 €
13+1 368 €+1 261 €+107 €
14+1 368 €+1 360 €+8 €
15+1 368 €+1 462 €-94 €
16+1 368 €+1 566 €-198 €
17+1 368 €+1 674 €-306 €
18+1 368 €+1 784 €-416 €
19+1 368 €+1 897 €-529 €
20+1 368 €+2 013 €-645 €
21+1 368 €+2 133 €-765 €
22+1 368 €+2 256 €-888 €
23+1 368 €+2 382 €-1 014 €
24+1 368 €+2 512 €-1 144 €
25+1 368 €+2 645 €-1 277 €
Total+34 200 €+20 549 €+13 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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