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Appartement 5 pièces 85 m²

VilleSaint-Herblain (44)
Surface85m²
Coût Total161 386€
Loyer Annuel12 497€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 320 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 627,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

BOIS JO ! Venez découvrir ce T5 spacieux, composé de 4 chambres et d'une loggia avec vu sur le parc. Ce bien dispose d'une cave et est proche des transports en communs (T1, C20,...). Vendu avec locataire en place. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 579-188 Date de réalisation du diagnostic : 31/07/2026 Prix hors honoraires : 130 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 416 Charges prévisionnelles annuelles : 2506 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.210160, -1.620138
Total : 161 386€
Prix d'acquisition : 138 320€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 150 320€
Frais de notaire : 11 066€
Coût estimé : 11 066€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12497€/an
Fourchette totale : 881€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 10568€ - 14779€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 888,06 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 485 €
Prix d'achat :138 320 €
Décote à l'achat :-22 165€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-901€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 386€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 514,54€
Coût de l'assurance :14 121,27€
Taxe foncière : 1 249,73€/an
Soit par mois : 104,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,83€/mois
Soit par an : 2 506,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 041,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 386 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 506 €/an
Calcul : 209 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 930 €
Revenus locatifs : +12 497 €
Charges déductibles : -21 930 €
Résultat foncier Année 1 : -9 433 €(Déficit de 9 433 €)
Imputable sur revenu global : 9 433 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 930 €/an
Revenus locatifs : +12 497 €
Charges déductibles : -9 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 567 €/an
Prix d'achat du bien : 138 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 908 €(65% de 138 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 269 €/an
Calcul : 89 908 € × 3,636% = 3 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 497 €21 936 €5 615 €-9 438 €9 438 €--
212 747 €9 789 €5 468 €2 958 €---
313 002 €9 637 €5 316 €3 365 €---
413 262 €9 480 €5 159 €3 783 €---
513 527 €9 317 €4 996 €4 211 €---
613 798 €9 148 €4 827 €4 650 €---
714 074 €8 973 €4 652 €5 101 €---
814 355 €8 792 €4 471 €5 564 €---
914 643 €8 604 €4 283 €6 039 €---
1014 935 €8 410 €4 089 €6 526 €---
1115 234 €8 208 €3 888 €7 026 €---
1215 539 €8 000 €3 679 €7 539 €---
1315 850 €7 784 €3 463 €8 066 €---
1416 167 €7 560 €3 240 €8 606 €---
1516 490 €7 329 €3 008 €9 161 €---
1616 820 €7 089 €2 768 €9 731 €---
1717 156 €6 840 €2 519 €10 316 €---
1817 499 €6 583 €2 262 €10 917 €---
1917 849 €6 316 €1 995 €11 533 €---
2018 206 €6 040 €1 719 €12 166 €---
2118 570 €5 754 €1 433 €12 817 €---
2218 942 €5 457 €1 137 €13 484 €---
2319 321 €5 150 €830 €14 170 €---
2419 707 €4 833 €512 €14 874 €---
2520 101 €4 503 €183 €15 598 €---
TOTAL400 292 €201 529 €81 515 €198 763 €9 438 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 832 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €-2 832 €+5 456 €
2+2 624 €+887 €+1 737 €
3+2 624 €+1 010 €+1 614 €
4+2 624 €+1 135 €+1 489 €
5+2 624 €+1 263 €+1 361 €
6+2 624 €+1 395 €+1 229 €
7+2 624 €+1 530 €+1 094 €
8+2 624 €+1 669 €+955 €
9+2 624 €+1 812 €+812 €
10+2 624 €+1 958 €+666 €
11+2 624 €+2 108 €+516 €
12+2 624 €+2 262 €+362 €
13+2 624 €+2 420 €+204 €
14+2 624 €+2 582 €+42 €
15+2 624 €+2 748 €-124 €
16+2 624 €+2 919 €-295 €
17+2 624 €+3 095 €-471 €
18+2 624 €+3 275 €-651 €
19+2 624 €+3 460 €-836 €
20+2 624 €+3 650 €-1 026 €
21+2 624 €+3 845 €-1 221 €
22+2 624 €+4 045 €-1 421 €
23+2 624 €+4 251 €-1 627 €
24+2 624 €+4 462 €-1 838 €
25+2 624 €+4 679 €-2 055 €
Total+65 600 €+59 629 €+5 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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