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Maison 4 pièces 103 m²

Bien expiré
VilleVic-le-Comte (63)
Surface103
Coût Total187 472
Loyer Annuel11 348
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 969,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Thibault Marez vous propose: Au cOEur de Vic-le-Comte, découvrez cette maison et sa grange offrant un énorme potentiel après rénovation complète.

Le rez-de-chaussée dispose d'un grand garage ainsi que d'une pièce indépendante, parfaite pour la création d'un studio.

Au premier étage, vous trouverez une salle à manger, un salon ou chambre, une cuisine séparée et une salle de bain avec WC.

Le deuxième étage accueille deux chambres et un grenier permettant une troisième chambres soit un total de quatre chambres possible et une salle d'eau.

Fenêtre en double vitrage et volet électrique.

En complément, une grange attenante à rénover et deux grandes caves voûtées viennent renforcer le potentiel de ce bien.

Clairement, c'est un bien pour investisseurs ou amateurs de rénovation cherchant un projet à forte valeur ajoutée.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thibault Marez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de clermont ferrand sous le numéro 828823138, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vic-le-Comte
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63270
Coordonnées : 45.643578, 3.249621
Total : 187 472
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 79 580
Valeur du bien : 179 480
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 12.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11348€/an
Fourchette totale : 693€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 8313€ - 15493€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 472
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 283,72
Coût de l'assurance :16 403,80
Taxe foncière : 1 134,83€/an
Soit par mois : 94,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 580(773 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 400
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:12 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification plomberie: 1 tuyauterie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 472 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 552
Revenus locatifs : +11 348
Charges déductibles : -87 552
Résultat foncier Année 1 : -76 204(Déficit de 76 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 804
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 972 €/an
Revenus locatifs : +11 348
Charges déductibles : -7 972
Résultat foncier Années 2+ : 3 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54803.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 34887 5586 187-76 21021 400 €54 810 €54 810 €
211 5757 8136 0223 763--51 047 €
311 8077 6415 8504 165--46 882 €
412 0437 4645 6734 579--42 303 €
512 2847 2815 4905 002--37 301 €
612 5297 0925 3015 437--31 863 €
712 7806 8965 1055 884--25 980 €
813 0366 6944 9036 342--19 638 €
913 2966 4854 6946 811--12 827 €
1013 5626 2694 4787 294--5 533 €
1113 8346 0454 2547 788---
1214 1105 8144 0238 296---
1314 3925 5753 7848 818---
1414 6805 3283 5379 352---
1514 9745 0723 2819 902---
1615 2734 8083 01710 465---
1715 5794 5352 74411 044---
1815 8904 2532 46211 638---
1916 2083 9612 17012 248---
2016 5323 6591 86812 874---
2116 8633 3471 55613 516---
2217 2003 0241 23314 176---
2317 5442 69089914 854---
2417 8952 34555415 550---
2518 2531 98919816 264---
TOTAL363 491213 63889 284149 85221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 852
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383-6 420+8 803
2+2 3830+2 383
3+2 3830+2 383
4+2 3830+2 383
5+2 3830+2 383
6+2 3830+2 383
7+2 3830+2 383
8+2 3830+2 383
9+2 3830+2 383
10+2 3830+2 383
11+2 383+677+1 706
12+2 383+2 489-106
13+2 383+2 645-262
14+2 383+2 806-423
15+2 383+2 970-587
16+2 383+3 140-757
17+2 383+3 313-930
18+2 383+3 491-1 108
19+2 383+3 674-1 291
20+2 383+3 862-1 479
21+2 383+4 055-1 672
22+2 383+4 253-1 870
23+2 383+4 456-2 073
24+2 383+4 665-2 282
25+2 383+4 879-2 496
Total+59 575+44 956+14 619
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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