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Immeuble aubenas

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface200m²
Coût Total287 800€
Loyer Annuel24 253€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

loue sur Aubenas petit immeuble comprenant 4 locations immeuble sans copropriété loyers mensuels brut environ 1550 euros pas de travaux a prévoir renseignements uniquement par téléphone

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.633100, 4.379800
Total : 287 800€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 88 000€
Valeur du bien : 273 000€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2021€/mois
Loyer annuel estimé : 24253€/an
Fourchette totale : 1566€ - 2608€/mois
Fourchette annuelle : 18796€ - 31293€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 543,31 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :308 661 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-123 661€ (-40.1%)
Marge achat-revente :20 861€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 405,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 489,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 861,59€
Coût de l'assurance :25 182,50€
Taxe foncière : 2 425,27€/an
Soit par mois : 202,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 021,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 691,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 3 cuisines (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - cuisines en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 000 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:32 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1300€ = 32500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000€
    Rénovation cuisine: 3 cuisines × 4000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 253 €/an
Calcul : 2 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 722 €
Revenus locatifs : +24 253 €
Charges déductibles : -100 722 €
Résultat foncier Année 1 : -76 469 €(Déficit de 76 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 722 €/an
Revenus locatifs : +24 253 €
Charges déductibles : -12 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55069.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 253 €100 731 €9 298 €-76 478 €21 400 €55 078 €55 078 €
224 738 €12 480 €9 047 €12 258 €--42 820 €
325 233 €12 220 €8 788 €13 012 €--29 808 €
425 737 €11 952 €8 519 €13 785 €--16 022 €
526 252 €11 675 €8 242 €14 577 €--1 445 €
626 777 €11 389 €7 956 €15 388 €---
727 313 €11 093 €7 660 €16 220 €---
827 859 €10 787 €7 355 €17 072 €---
928 416 €10 471 €7 039 €17 945 €---
1028 984 €10 145 €6 713 €18 839 €---
1129 564 €9 808 €6 376 €19 756 €---
1230 155 €9 460 €6 027 €20 695 €---
1330 758 €9 100 €5 668 €21 658 €---
1431 373 €8 728 €5 296 €22 645 €---
1532 001 €8 344 €4 912 €23 657 €---
1632 641 €7 947 €4 515 €24 694 €---
1733 294 €7 537 €4 105 €25 756 €---
1833 960 €7 114 €3 681 €26 846 €---
1934 639 €6 676 €3 244 €27 963 €---
2035 332 €6 224 €2 791 €29 108 €---
2136 038 €5 757 €2 324 €30 282 €---
2236 759 €5 274 €1 841 €31 485 €---
2337 494 €4 775 €1 343 €32 719 €---
2438 244 €4 260 €827 €33 984 €---
2539 009 €3 728 €295 €35 281 €---
TOTAL776 822 €307 676 €133 862 €469 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 093 €-6 420 €+11 513 €
2+5 093 €0 €+5 093 €
3+5 093 €0 €+5 093 €
4+5 093 €0 €+5 093 €
5+5 093 €0 €+5 093 €
6+5 093 €+4 183 €+910 €
7+5 093 €+4 866 €+227 €
8+5 093 €+5 121 €-28 €
9+5 093 €+5 383 €-290 €
10+5 093 €+5 652 €-559 €
11+5 093 €+5 927 €-834 €
12+5 093 €+6 209 €-1 116 €
13+5 093 €+6 497 €-1 404 €
14+5 093 €+6 794 €-1 701 €
15+5 093 €+7 097 €-2 004 €
16+5 093 €+7 408 €-2 315 €
17+5 093 €+7 727 €-2 634 €
18+5 093 €+8 054 €-2 961 €
19+5 093 €+8 389 €-3 296 €
20+5 093 €+8 732 €-3 639 €
21+5 093 €+9 084 €-3 991 €
22+5 093 €+9 446 €-4 353 €
23+5 093 €+9 816 €-4 723 €
24+5 093 €+10 195 €-5 102 €
25+5 093 €+10 584 €-5 491 €
Total+127 325 €+140 744 €+-13 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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