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appartement vente 3 pieces savigny sur orge 54m2

VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface54
Coût Total168 300
Loyer Annuel10 218
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-359
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 2 129,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces de 54 m² comprenant une entrée, un chaleureux séjour, une cuisine aménagée, deux chambres, une salle de bain et un WC. Cet appartement est proposé à la vente avec sa cave en sous-sol et sa place de stationnement. Secteur rechercher et proche de toutes commodités.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 650 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 233.33€ par mois (soit 2800 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 256 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Franck Giraud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 878208149, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Total : 168 300
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 44 100
Valeur du bien : 159 100
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10218€/an
Fourchette totale : 704€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 8452€ - 12354€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 483,87 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 129
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-73 129 (-38.9%)
Marge achat-revente :19 829€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 464,84
Coût de l'assurance :14 726,25
Taxe foncière : 1 021,84€/an
Soit par mois : 85,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 851,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-358,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100(817 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 218 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 328
Revenus locatifs : +10 218
Charges déductibles : -54 328
Résultat foncier Année 1 : -44 109(Déficit de 44 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 228 €/an
Revenus locatifs : +10 218
Charges déductibles : -10 228
Résultat foncier Années 2+ : -9 €/an(Déficit de 9 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22709.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21854 3335 822-44 11521 400 €22 715 €22 715 €
210 42310 0805 670342--22 372 €
310 6319 9235 512709--21 663 €
410 8449 7595 3481 085--20 579 €
511 0619 5905 1791 471--19 107 €
611 2829 4145 0031 868--17 240 €
711 5089 2324 8222 275--14 964 €
811 7389 0444 6342 693--12 271 €
911 9738 8504 4393 123--9 148 €
1012 2128 6484 2373 564--5 584 €
1112 4568 4394 0284 017--1 567 €
1212 7058 2233 8124 483---
1312 9597 9993 5884 961---
1413 2197 7673 3565 452---
1513 4837 5263 1155 957---
1613 7537 2782 8676 475---
1714 0287 0202 6097 008---
1814 3086 7532 3427 555---
1914 5946 4772 0668 118---
2014 8866 1911 7808 696---
2115 1845 8941 4849 290---
2215 4885 5881 1779 900---
2315 7975 27085910 528---
2416 1134 94153011 173---
2516 4364 60018911 836---
TOTAL327 299238 83684 46588 46321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 463
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146-6 420+8 566
2+2 1460+2 146
3+2 1460+2 146
4+2 1460+2 146
5+2 1460+2 146
6+2 1460+2 146
7+2 1460+2 146
8+2 1460+2 146
9+2 1460+2 146
10+2 1460+2 146
11+2 1460+2 146
12+2 146+1 345+801
13+2 146+1 488+658
14+2 146+1 636+510
15+2 146+1 787+359
16+2 146+1 943+203
17+2 146+2 102+44
18+2 146+2 267-121
19+2 146+2 435-289
20+2 146+2 609-463
21+2 146+2 787-641
22+2 146+2 970-824
23+2 146+3 158-1 012
24+2 146+3 352-1 206
25+2 146+3 551-1 405
Total+53 650+27 009+26 641
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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