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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleMoulins (03)
Surface75m²
Coût Total109 090€
Loyer Annuel7 792€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m² - Appartement 4 pièces 75 m²

EN EXCLUSIVITE : Moulins, dans petite copropriété sécurisée, appartement de type F3 bis situé au 2ème étage (sans ascenseur) et comprenant : entrée, séjour double avec accès sur balcon cuisine, deux chambres, salle de bains, WC séparés.

Les information sur les risques auxquels ce bien est explosé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 63 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 211 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 207 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 2 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.574726, 3.331645
Total : 109 090€
Prix d'acquisition : 70 500€
Travaux : 32 950€
Valeur du bien : 103 450€
Frais de notaire : 5 640€
Coût estimé : 5 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7792€/an
Fourchette totale : 518€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 6220€ - 9760€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 308 €
Prix d'achat :70 500 €
Décote à l'achat :-21 808€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-16 782€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 749,08€
Coût de l'assurance :9 545,37€
Taxe foncière : 779,20€/an
Soit par mois : 64,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage, sinon pas nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de base et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Peinture des murs et remplacement du parquet usé.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du hall d'entrée.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 950 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Remplacement 7 fenêtres double vitrage PVC: 7 × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture et revêtement:2 250€
    Peinture murs 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 800€
    Rénovation 2 chambres (20 m² total): Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Parquet 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 3400€
  • Hall d'entrée - Peinture:300€
    Peinture hall d'entrée 4 m²: 30€/m² × 4 = 120€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 090 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 881 €
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -37 881 €
Résultat foncier Année 1 : -30 089 €(Déficit de 30 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 931 €/an
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -4 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8689.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825 €(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 792 €37 885 €3 774 €-30 093 €21 400 €8 693 €8 693 €
27 948 €4 836 €3 675 €3 112 €--5 581 €
38 107 €4 734 €3 573 €3 373 €--2 208 €
48 269 €4 628 €3 467 €3 641 €---
58 434 €4 518 €3 357 €3 916 €---
68 603 €4 404 €3 243 €4 199 €---
78 775 €4 286 €3 125 €4 489 €---
88 951 €4 164 €3 003 €4 786 €---
99 130 €4 038 €2 877 €5 091 €---
109 312 €3 907 €2 746 €5 405 €---
119 498 €3 772 €2 611 €5 726 €---
129 688 €3 632 €2 471 €6 057 €---
139 882 €3 487 €2 326 €6 396 €---
1410 080 €3 336 €2 175 €6 744 €---
1510 281 €3 180 €2 019 €7 101 €---
1610 487 €3 019 €1 858 €7 468 €---
1710 697 €2 852 €1 691 €7 845 €---
1810 911 €2 679 €1 518 €8 231 €---
1911 129 €2 500 €1 339 €8 629 €---
2011 351 €2 315 €1 154 €9 037 €---
2111 578 €2 123 €962 €9 456 €---
2211 810 €1 924 €763 €9 886 €---
2312 046 €1 718 €557 €10 328 €---
2412 287 €1 504 €343 €10 783 €---
2512 533 €1 284 €123 €11 249 €---
TOTAL249 579 €116 724 €54 749 €132 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-6 420 €+8 056 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €0 €+1 636 €
4+1 636 €+430 €+1 206 €
5+1 636 €+1 175 €+461 €
6+1 636 €+1 260 €+376 €
7+1 636 €+1 347 €+289 €
8+1 636 €+1 436 €+200 €
9+1 636 €+1 527 €+109 €
10+1 636 €+1 621 €+15 €
11+1 636 €+1 718 €-82 €
12+1 636 €+1 817 €-181 €
13+1 636 €+1 919 €-283 €
14+1 636 €+2 023 €-387 €
15+1 636 €+2 130 €-494 €
16+1 636 €+2 240 €-604 €
17+1 636 €+2 353 €-717 €
18+1 636 €+2 469 €-833 €
19+1 636 €+2 589 €-953 €
20+1 636 €+2 711 €-1 075 €
21+1 636 €+2 837 €-1 201 €
22+1 636 €+2 966 €-1 330 €
23+1 636 €+3 099 €-1 463 €
24+1 636 €+3 235 €-1 599 €
25+1 636 €+3 375 €-1 739 €
Total+40 900 €+39 856 €+1 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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