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vente - appartement

VilleBrunoy (91)
Surface80m²
Coût Total233 680€
Loyer Annuel15 098€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-729€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 487,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

EXCLUSIVITÉ- BRUNOY- DPE ENERGIE C pour cet appartement F4 à 5 minutes à pied du Centre ville, de la gare, des commerces et écoles. Très belle vue panoramique pour cet appartement très lumineux avec balcon. Ce bien est composé d' une entrée avec dressing, WC séparé, Beau séjour ouvert sur cuisine équipée, salle à manger, 2 chambres ( possibilité de 3ème chambre ), salle de bains, salle d' eau, Cave, Ascenseur, double vitrage récent partout, Parquet, Chauffage par géothermie . Toutes charges comprises, chauffage et eau. Belles prestations à saisir !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 647 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 4 572 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2024 : entre 800.00 et 1130.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller L'Art 2 vendre Immobilier : Jose Da Silva Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 529183410 RCP 61264010 Allianz Actif Pro

Ville : Brunoy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91800
Coordonnées : 48.681272, 2.508916
Total : 233 680€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 18 760€
Valeur du bien : 217 760€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 15.73€/m²/mois
Fourchette : 13.14€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1258€/mois
Loyer annuel estimé : 15098€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 12618€ - 18066€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 848 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :227 840 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-28 840€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-5 840€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 528,62€
Coût de l'assurance :20 447,00€
Taxe foncière : 4 572,00€/an
Soit par mois : 381,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 381,00€/mois
Soit par an : 4 572,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 258,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 987,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-729,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 760 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture murs/plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brunoy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 258 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 098 €/an
Calcul : 1 258 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 818 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 572 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 572 €/an
Calcul : 381 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 566 €
Revenus locatifs : +15 098 €
Charges déductibles : -36 566 €
Résultat foncier Année 1 : -21 468 €(Déficit de 21 468 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 806 €/an
Revenus locatifs : +15 098 €
Charges déductibles : -17 806 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 708 €/an(Déficit de 2 708 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10768.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 098 €36 574 €7 852 €-21 476 €10 700 €10 776 €10 776 €
215 400 €17 605 €7 643 €-2 205 €2 205 €-10 776 €
315 708 €17 389 €7 427 €-1 681 €1 681 €-10 776 €
416 022 €17 166 €7 204 €-1 144 €1 144 €-10 776 €
516 342 €16 935 €6 974 €-593 €593 €-10 776 €
616 669 €16 697 €6 735 €-27 €27 €-10 776 €
717 003 €16 450 €6 488 €553 €--10 222 €
817 343 €16 194 €6 232 €1 149 €--9 074 €
917 690 €15 930 €5 968 €1 760 €--7 313 €
1018 043 €15 656 €5 694 €2 387 €--4 926 €
1118 404 €15 373 €5 411 €3 031 €--1 895 €
1218 772 €15 080 €5 118 €3 692 €---
1319 148 €14 777 €4 816 €4 370 €---
1419 531 €14 464 €4 502 €5 067 €---
1519 921 €14 140 €4 178 €5 781 €---
1620 320 €13 805 €3 843 €6 515 €---
1720 726 €13 458 €3 496 €7 269 €---
1821 141 €13 099 €3 137 €8 042 €---
1921 564 €12 727 €2 766 €8 836 €---
2021 995 €12 343 €2 381 €9 652 €---
2122 435 €11 946 €1 984 €10 489 €---
2222 883 €11 535 €1 573 €11 349 €---
2323 341 €11 110 €1 148 €12 232 €---
2423 808 €10 670 €708 €13 138 €---
2524 284 €10 214 €252 €14 070 €---
TOTAL483 591 €381 336 €113 529 €102 256 €16 351 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 905 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 171 €-3 210 €+6 381 €
2+3 171 €-662 €+3 833 €
3+3 171 €-504 €+3 675 €
4+3 171 €-343 €+3 514 €
5+3 171 €-178 €+3 349 €
6+3 171 €-8 €+3 179 €
7+3 171 €0 €+3 171 €
8+3 171 €0 €+3 171 €
9+3 171 €0 €+3 171 €
10+3 171 €0 €+3 171 €
11+3 171 €0 €+3 171 €
12+3 171 €+1 108 €+2 063 €
13+3 171 €+1 311 €+1 860 €
14+3 171 €+1 520 €+1 651 €
15+3 171 €+1 734 €+1 437 €
16+3 171 €+1 955 €+1 216 €
17+3 171 €+2 181 €+990 €
18+3 171 €+2 413 €+758 €
19+3 171 €+2 651 €+520 €
20+3 171 €+2 895 €+276 €
21+3 171 €+3 147 €+24 €
22+3 171 €+3 405 €-234 €
23+3 171 €+3 669 €-498 €
24+3 171 €+3 942 €-771 €
25+3 171 €+4 221 €-1 050 €
Total+79 275 €+31 245 €+48 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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