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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brice-sous-Forêt (95)
Surface66m²
Coût Total183 470€
Loyer Annuel16 782€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 765,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine ouverte, Salon (total 13 m²), 1 chambre, Digicode, Non meublé

Exclusivité à Saint Brice. L'agence Sergic d'Eaubonne vous propose, au coeur du centre ville, rue de Paris, un appartement en duplex de 35 m² loi Carrez ( 66 m² au sol), dans une petite copropriété offrant: Entrée avec dégagement, une pièce palière, séjour avec cuisine ouverte, salle de bains avec un wc , une chambre, toilette séparé avec lave mains. Une place de stationnement complète ce bien. Ideal investissement locatif ou primo accédant. Pour tout renseignement contacter votre Agence SERGIC EAUBONNE Copropriété de 8 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2520 euros.

Ville : Saint-Brice-sous-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95350
Coordonnées : 48.996520, 2.352030
Total : 183 470€
Prix d'acquisition : 116 500€
Travaux : 57 650€
Valeur du bien : 174 150€
Frais de notaire : 9 320€
Coût estimé : 9 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 21.19€/m²/mois
Fourchette : 17.98€ - 24.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1399€/mois
Loyer annuel estimé : 16782€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 14236€ - 19783€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :55,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 960,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 255,65€
Coût de l'assurance :16 512,30€
Taxe foncière : 1 678,23€/an
Soit par mois : 139,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 398,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 650 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brice-sous-Forêt (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 782 €/an
Calcul : 1 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 470 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 678 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 613 €
Revenus locatifs : +16 782 €
Charges déductibles : -68 613 €
Résultat foncier Année 1 : -51 830 €(Déficit de 51 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 963 €/an
Revenus locatifs : +16 782 €
Charges déductibles : -10 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30430.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 725 €(65% de 116 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 754 €/an
Calcul : 75 725 € × 3,636% = 2 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 782 €68 619 €6 110 €-51 836 €21 400 €30 436 €30 436 €
217 118 €10 806 €5 947 €6 312 €--24 124 €
317 460 €10 637 €5 779 €6 823 €--17 301 €
417 809 €10 463 €5 604 €7 346 €--9 955 €
518 166 €10 283 €5 424 €7 883 €--2 072 €
618 529 €10 096 €5 238 €8 432 €---
718 900 €9 904 €5 045 €8 996 €---
819 278 €9 704 €4 846 €9 573 €---
919 663 €9 498 €4 640 €10 165 €---
1020 056 €9 285 €4 426 €10 771 €---
1120 457 €9 065 €4 206 €11 393 €---
1220 867 €8 837 €3 978 €12 030 €---
1321 284 €8 601 €3 742 €12 683 €---
1421 710 €8 357 €3 498 €13 353 €---
1522 144 €8 104 €3 246 €14 039 €---
1622 587 €7 844 €2 985 €14 743 €---
1723 038 €7 574 €2 715 €15 465 €---
1823 499 €7 295 €2 436 €16 205 €---
1923 969 €7 006 €2 147 €16 963 €---
2024 449 €6 707 €1 849 €17 741 €---
2124 938 €6 399 €1 540 €18 539 €---
2225 436 €6 079 €1 221 €19 357 €---
2325 945 €5 749 €891 €20 196 €---
2426 464 €5 408 €549 €21 056 €---
2526 993 €5 055 €196 €21 939 €---
TOTAL537 541 €267 374 €88 256 €270 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 524 €-6 420 €+9 944 €
2+3 524 €0 €+3 524 €
3+3 524 €0 €+3 524 €
4+3 524 €0 €+3 524 €
5+3 524 €0 €+3 524 €
6+3 524 €+1 908 €+1 616 €
7+3 524 €+2 699 €+825 €
8+3 524 €+2 872 €+652 €
9+3 524 €+3 049 €+475 €
10+3 524 €+3 231 €+293 €
11+3 524 €+3 418 €+106 €
12+3 524 €+3 609 €-85 €
13+3 524 €+3 805 €-281 €
14+3 524 €+4 006 €-482 €
15+3 524 €+4 212 €-688 €
16+3 524 €+4 423 €-899 €
17+3 524 €+4 639 €-1 115 €
18+3 524 €+4 861 €-1 337 €
19+3 524 €+5 089 €-1 565 €
20+3 524 €+5 322 €-1 798 €
21+3 524 €+5 562 €-2 038 €
22+3 524 €+5 807 €-2 283 €
23+3 524 €+6 059 €-2 535 €
24+3 524 €+6 317 €-2 793 €
25+3 524 €+6 582 €-3 058 €
Total+88 100 €+81 050 €+7 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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