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Maison à vendre Thin-le-Moutier

Bien expiré
VilleThin-le-Moutier (08)
Surface109m²
Coût Total142 960€
Loyer Annuel7 592€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 614,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 109 m², 5 pièces, Cheminée

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1288.00 et 1744.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller We Invest France : Jacky Petit Agent commercial (Entreprise individuelle) Rsac 950 855 742 SEDAN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Thin-le-Moutier
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08460
Coordonnées : 49.718720, 4.504330
Total : 142 960€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 137 600€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7592€/an
Fourchette totale : 509€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6105€ - 9440€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 833 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-23 833€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-52 127€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 454,17€
Coût de l'assurance :12 509,00€
Taxe foncière : 759,19€/an
Soit par mois : 63,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en PVC nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 900€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 100€/m² = 10900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thin-le-Moutier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 658 €
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -76 658 €
Résultat foncier Année 1 : -69 066 €(Déficit de 69 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 058 €/an
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -6 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47666.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 592 €76 663 €4 803 €-69 071 €21 400 €47 671 €47 671 €
27 744 €5 935 €4 676 €1 808 €--45 863 €
37 899 €5 804 €4 544 €2 095 €--43 768 €
48 057 €5 667 €4 407 €2 390 €--41 378 €
58 218 €5 526 €4 266 €2 692 €--38 686 €
68 382 €5 380 €4 120 €3 002 €--35 684 €
78 550 €5 229 €3 969 €3 321 €--32 362 €
88 721 €5 072 €3 813 €3 649 €--28 714 €
98 895 €4 910 €3 651 €3 985 €--24 729 €
109 073 €4 743 €3 484 €4 330 €--20 399 €
119 255 €4 570 €3 310 €4 685 €--15 715 €
129 440 €4 391 €3 131 €5 049 €---
139 628 €4 206 €2 946 €5 423 €---
149 821 €4 014 €2 754 €5 807 €---
1510 017 €3 816 €2 556 €6 202 €---
1610 218 €3 610 €2 351 €6 607 €---
1710 422 €3 398 €2 139 €7 024 €---
1810 631 €3 179 €1 919 €7 452 €---
1910 843 €2 951 €1 692 €7 892 €---
2011 060 €2 716 €1 457 €8 344 €---
2111 281 €2 473 €1 214 €8 808 €---
2211 507 €2 222 €962 €9 285 €---
2311 737 €1 962 €702 €9 775 €---
2411 972 €1 692 €433 €10 279 €---
2512 211 €1 414 €154 €10 797 €---
TOTAL243 172 €171 543 €69 454 €71 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-6 420 €+8 014 €
2+1 594 €0 €+1 594 €
3+1 594 €0 €+1 594 €
4+1 594 €0 €+1 594 €
5+1 594 €0 €+1 594 €
6+1 594 €0 €+1 594 €
7+1 594 €0 €+1 594 €
8+1 594 €0 €+1 594 €
9+1 594 €0 €+1 594 €
10+1 594 €0 €+1 594 €
11+1 594 €0 €+1 594 €
12+1 594 €+1 515 €+79 €
13+1 594 €+1 627 €-33 €
14+1 594 €+1 742 €-148 €
15+1 594 €+1 861 €-267 €
16+1 594 €+1 982 €-388 €
17+1 594 €+2 107 €-513 €
18+1 594 €+2 236 €-642 €
19+1 594 €+2 368 €-774 €
20+1 594 €+2 503 €-909 €
21+1 594 €+2 642 €-1 048 €
22+1 594 €+2 785 €-1 191 €
23+1 594 €+2 933 €-1 339 €
24+1 594 €+3 084 €-1 490 €
25+1 594 €+3 239 €-1 645 €
Total+39 850 €+26 203 €+13 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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