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Maison à vendre

VilleBeaulieu-sur-Dordogne (19)
Surface136m²
Coût Total163 742€
Loyer Annuel12 767€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 722,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le quartier historique de Beaulieu sur Dordogne, entre l'abbatiale et la Dordogne, maison de ville avec joli jardin. Possibilité de créer 2 appartements ou une grande maison familiale. Travaux de rénovation intérieur, d'agencement et de modernisation sont à prévoir.

Ville : Beaulieu-sur-Dordogne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 45.004560, 1.815550
Total : 163 742€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 155 880€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12767€/an
Fourchette totale : 836€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 10028€ - 16252€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 395,89 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 841 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :-91 561€ (-48.2%)
Marge achat-revente :26 099€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 742€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 550,68€
Coût de l'assurance :14 327,43€
Taxe foncière : 1 276,66€/an
Soit par mois : 106,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, mise aux normes plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres (peinture, revêtement sol, mise aux normes électricité)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, mise aux normes électricité)
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 200€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 75€/m² = 10200€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 000€
    Rafraîchissement chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Dordogne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 767 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 742 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 946 €
Revenus locatifs : +12 767 €
Charges déductibles : -64 946 €
Résultat foncier Année 1 : -52 180 €(Déficit de 52 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 346 €/an
Revenus locatifs : +12 767 €
Charges déductibles : -7 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 420 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30779.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 767 €64 951 €5 502 €-52 185 €21 400 €30 785 €30 785 €
213 022 €7 205 €5 356 €5 816 €--24 968 €
313 282 €7 054 €5 205 €6 228 €--18 740 €
413 548 €6 898 €5 048 €6 650 €--12 090 €
513 819 €6 736 €4 886 €7 083 €--5 008 €
614 095 €6 569 €4 719 €7 526 €---
714 377 €6 396 €4 546 €7 981 €---
814 665 €6 217 €4 367 €8 448 €---
914 958 €6 031 €4 182 €8 927 €---
1015 257 €5 840 €3 990 €9 418 €---
1115 562 €5 641 €3 792 €9 921 €---
1215 874 €5 436 €3 587 €10 437 €---
1316 191 €5 224 €3 374 €10 967 €---
1416 515 €5 004 €3 155 €11 510 €---
1516 845 €4 777 €2 928 €12 068 €---
1617 182 €4 542 €2 693 €12 640 €---
1717 526 €4 299 €2 450 €13 226 €---
1817 876 €4 048 €2 198 €13 828 €---
1918 234 €3 788 €1 938 €14 446 €---
2018 598 €3 518 €1 669 €15 080 €---
2118 970 €3 240 €1 390 €15 730 €---
2219 350 €2 952 €1 102 €16 398 €---
2319 737 €2 654 €804 €17 083 €---
2420 132 €2 346 €496 €17 786 €---
2520 534 €2 027 €177 €18 508 €---
TOTAL408 916 €183 394 €79 551 €225 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 681 €-6 420 €+9 101 €
2+2 681 €0 €+2 681 €
3+2 681 €0 €+2 681 €
4+2 681 €0 €+2 681 €
5+2 681 €0 €+2 681 €
6+2 681 €+756 €+1 925 €
7+2 681 €+2 394 €+287 €
8+2 681 €+2 534 €+147 €
9+2 681 €+2 678 €+3 €
10+2 681 €+2 825 €-144 €
11+2 681 €+2 976 €-295 €
12+2 681 €+3 131 €-450 €
13+2 681 €+3 290 €-609 €
14+2 681 €+3 453 €-772 €
15+2 681 €+3 620 €-939 €
16+2 681 €+3 792 €-1 111 €
17+2 681 €+3 968 €-1 287 €
18+2 681 €+4 149 €-1 468 €
19+2 681 €+4 334 €-1 653 €
20+2 681 €+4 524 €-1 843 €
21+2 681 €+4 719 €-2 038 €
22+2 681 €+4 919 €-2 238 €
23+2 681 €+5 125 €-2 444 €
24+2 681 €+5 336 €-2 655 €
25+2 681 €+5 552 €-2 871 €
Total+67 025 €+67 657 €+-632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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