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🏡 À vendre – Appartement T2 sous combles – Dernier étage – Toiture & Velux neufs

VilleSaint-Sever (40)
Surface45m²
Coût Total71 340€
Loyer Annuel6 418€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 344,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 3ᵉ et dernier étage d’un petit immeuble, cet appartement lumineux sous combles offre un cadre chaleureux avec charpente apparente et parquet. Il se compose de : une pièce de vie avec cuisine ouverte, une chambre, une salle d’eau avec WC, espaces mansardés apportant du charme. ✅ Gros travaux déjà réalisés : Toiture entièrement refaite Fenêtres de toit (Velux) neuves. Appartement, idéal pour : investissement locatif (bonne rentabilité possible), premier achat, pied-à-terre. Petite copropriété calme, faibles charges. Proche commodités et centre-ville, situé sur la partie haute de la ville entre le couvent des Jacobins et l'église abbatiale.

Ville : Saint-Sever
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40500
Coordonnées : 43.759350, -0.572260
Total : 71 340€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 66 500€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.89€/m²/mois
Fourchette : 9.67€ - 14.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6418€/an
Fourchette totale : 435€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 5219€ - 7893€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 146,91 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 611 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-36 111€ (-37.4%)
Marge achat-revente :25 271€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :357,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 377,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 803,46€
Coût de l'assurance :6 242,25€
Taxe foncière : 641,85€/an
Soit par mois : 53,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer un chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour conformité et confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir pour conformité et confort
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres de toit par des modèles performants pour améliorer l'isolation
Quantité: 2 fenêtres de toit
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec nettoyage ou traitement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec nettoyage ou traitement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sever (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 357 €
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -9 357 €
Résultat foncier Année 1 : -2 939 €(Déficit de 2 939 €)
Imputable sur revenu global : 2 939 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 357 €/an
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -3 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 061 €/an
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 418 €9 359 €2 468 €-2 941 €2 941 €--
26 547 €3 295 €2 403 €3 252 €---
36 678 €3 228 €2 336 €3 450 €---
46 811 €3 159 €2 267 €3 653 €---
56 948 €3 087 €2 195 €3 861 €---
67 087 €3 012 €2 121 €4 074 €---
77 228 €2 935 €2 044 €4 293 €---
87 373 €2 856 €1 964 €4 517 €---
97 520 €2 773 €1 882 €4 747 €---
107 671 €2 688 €1 796 €4 983 €---
117 824 €2 599 €1 707 €5 225 €---
127 981 €2 507 €1 616 €5 473 €---
138 140 €2 412 €1 521 €5 728 €---
148 303 €2 314 €1 422 €5 989 €---
158 469 €2 212 €1 321 €6 257 €---
168 638 €2 107 €1 215 €6 532 €---
178 811 €1 997 €1 106 €6 814 €---
188 987 €1 884 €993 €7 103 €---
199 167 €1 767 €876 €7 400 €---
209 351 €1 646 €754 €7 705 €---
219 538 €1 520 €629 €8 017 €---
229 728 €1 390 €499 €8 338 €---
239 923 €1 256 €364 €8 667 €---
2410 121 €1 116 €225 €9 005 €---
2510 324 €972 €80 €9 352 €---
TOTAL205 586 €64 092 €35 803 €141 494 €2 941 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 882 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-882 €+2 230 €
2+1 348 €+976 €+372 €
3+1 348 €+1 035 €+313 €
4+1 348 €+1 096 €+252 €
5+1 348 €+1 158 €+190 €
6+1 348 €+1 222 €+126 €
7+1 348 €+1 288 €+60 €
8+1 348 €+1 355 €-7 €
9+1 348 €+1 424 €-76 €
10+1 348 €+1 495 €-147 €
11+1 348 €+1 568 €-220 €
12+1 348 €+1 642 €-294 €
13+1 348 €+1 718 €-370 €
14+1 348 €+1 797 €-449 €
15+1 348 €+1 877 €-529 €
16+1 348 €+1 960 €-612 €
17+1 348 €+2 044 €-696 €
18+1 348 €+2 131 €-783 €
19+1 348 €+2 220 €-872 €
20+1 348 €+2 311 €-963 €
21+1 348 €+2 405 €-1 057 €
22+1 348 €+2 501 €-1 153 €
23+1 348 €+2 600 €-1 252 €
24+1 348 €+2 702 €-1 354 €
25+1 348 €+2 806 €-1 458 €
Total+33 700 €+42 448 €+-8 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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