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Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface105m²
Coût Total106 740€
Loyer Annuel10 266€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 885,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Quartier recherché - Proximité tous commerces Charmante maison de type F3 Se composante d'une entrée - Une cuisine aménagée et équipée - un séjour double équipé d'une pompe à chaleur - une chambre avec accés salle d'eau - wc Rez de jardin composé d'une cuisine d 'été - une chambre - une salle d'eau - wc - un séjour - Courette - garage deux voitures A visiter rapidement

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2571.00 euros et 3479.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Agency Immo : Cathy HEURTAULT Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342693, 2.607069
Total : 106 740€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 99 300€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10266€/an
Fourchette totale : 664€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7972€ - 13220€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 526 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-17 526€ (-15.9%)
Marge achat-revente :3 786€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 857,43€
Coût de l'assurance :9 339,75€
Taxe foncière : 1 026,58€/an
Soit par mois : 85,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol en faux parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol en parquet dans les 2 chambres
Quantité: 32 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 283 €
Revenus locatifs : +10 266 €
Charges déductibles : -11 283 €
Résultat foncier Année 1 : -1 017 €(Déficit de 1 017 €)
Imputable sur revenu global : 1 017 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 983 €/an
Revenus locatifs : +10 266 €
Charges déductibles : -4 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 283 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 266 €11 287 €3 586 €-1 021 €1 021 €--
210 471 €4 891 €3 491 €5 580 €---
310 681 €4 793 €3 393 €5 888 €---
410 894 €4 691 €3 291 €6 203 €---
511 112 €4 586 €3 185 €6 527 €---
611 334 €4 476 €3 076 €6 858 €---
711 561 €4 364 €2 963 €7 197 €---
811 792 €4 247 €2 847 €7 545 €---
912 028 €4 126 €2 726 €7 902 €---
1012 269 €4 001 €2 601 €8 267 €---
1112 514 €3 872 €2 472 €8 642 €---
1212 764 €3 738 €2 338 €9 026 €---
1313 020 €3 600 €2 200 €9 420 €---
1413 280 €3 457 €2 057 €9 823 €---
1513 545 €3 309 €1 908 €10 237 €---
1613 816 €3 155 €1 755 €10 661 €---
1714 093 €2 997 €1 597 €11 096 €---
1814 375 €2 833 €1 433 €11 542 €---
1914 662 €2 663 €1 263 €11 999 €---
2014 955 €2 488 €1 088 €12 467 €---
2115 254 €2 306 €906 €12 948 €---
2215 560 €2 119 €718 €13 441 €---
2315 871 €1 924 €524 €13 946 €---
2416 188 €1 723 €323 €14 465 €---
2516 512 €1 515 €115 €14 996 €---
TOTAL328 816 €93 162 €51 857 €235 655 €1 021 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 306 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156 €-306 €+2 462 €
2+2 156 €+1 674 €+482 €
3+2 156 €+1 766 €+390 €
4+2 156 €+1 861 €+295 €
5+2 156 €+1 958 €+198 €
6+2 156 €+2 057 €+99 €
7+2 156 €+2 159 €-3 €
8+2 156 €+2 264 €-108 €
9+2 156 €+2 371 €-215 €
10+2 156 €+2 480 €-324 €
11+2 156 €+2 593 €-437 €
12+2 156 €+2 708 €-552 €
13+2 156 €+2 826 €-670 €
14+2 156 €+2 947 €-791 €
15+2 156 €+3 071 €-915 €
16+2 156 €+3 198 €-1 042 €
17+2 156 €+3 329 €-1 173 €
18+2 156 €+3 462 €-1 306 €
19+2 156 €+3 600 €-1 444 €
20+2 156 €+3 740 €-1 584 €
21+2 156 €+3 884 €-1 728 €
22+2 156 €+4 032 €-1 876 €
23+2 156 €+4 184 €-2 028 €
24+2 156 €+4 339 €-2 183 €
25+2 156 €+4 499 €-2 343 €
Total+53 900 €+70 696 €+-16 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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