Appartement 4 pièces 115 m²

VilleAubenas (07)

Surface115m²

Coût Total186 800€

Loyer Annuel12 646€

Rentabilité6.77%

Cashflow/mois-17€

Prix : 115 000 €

Surface : 115 m²

Prix au m² : 1 000 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 4

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 115 m²

Référence 133 : Appartement de 115 m² habitables à rénover, situé au 2ème étage d'une copropriété en plein coeur du centre-ville de Aubenas, à deux pas des parkings, offrant un fort potentiel d'aménagement avec ses 4 pièces modulables selon vos envies, idéal pour un projet sur mesure, menuiseries en double vitrage, toiture de la copropriété récemment refaite, faibles charges, travaux à prévoir permettant de valoriser pleinement ce bien, une belle opportunité à saisir. A découvrir dans votre agence Thomas !

Surface : 115 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/01/2023

Consommation énergie primaire : 202 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 88 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 410 € et 1 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aubenas

Département : Ardèche

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 07200

Coordonnées : 44.621350, 4.385918

Total : 186 800€

Prix d'acquisition : 115 000€

Travaux : 62 600€

Valeur du bien : 177 600€

Frais de notaire : 9 200€

Coût estimé : 9 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 115m²

Loyer prédit : 9.16€/m²/mois

Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois

Loyer total estimé : 1054€/mois

Loyer annuel estimé : 12646€/an

Fourchette totale : 811€ - 1369€/mois

Fourchette annuelle : 9735€ - 16426€/an

Rentabilité brute :6.77%

Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.79%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 490,39 €/m²

Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :171 394 €

Prix d'achat :115 000 €

Décote à l'achat :-56 394€ (-32.9%)

Marge achat-revente :-15 406€ (-9.0%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :186 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,28€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :52,93€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 965,21€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 884,45€

Coût de l'assurance :15 878,00€

Taxe foncière : 1 264,58€/an

Soit par mois : 105,38€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 053,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 070,59€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-16,77€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 202 kWh/m²/an

Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne

Consommation énergie primaire de 202 kWh/m²/an correspond à la classe C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien

Quantité: 1 système pour 115 m²

Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

MenuiseriesOPTIONNEL

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et entretien des menuiseries en double vitrage existantes

Quantité: nombre de fenêtres estimé à 12

Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible mais déjà en double vitrage

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 90 m² total)

Raison: État 2.8/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600 €(544 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Menuiseries:9 600€
Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Chambres - Revêtement sol:3 600€
Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
Chambres - Peinture:2 400€
Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (installation incluse)
Salon - Peinture:4 500€
Peinture murs et plafonds: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (installation incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région, avec une majoration pour les zones urbaines.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois

Revenus locatifs annuels : 12 646 €/an

Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 029 €/an

Base de calcul : Emprunt de 186 800 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 635 €/an

Calcul : 53 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 265 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 529 €

Revenus locatifs : +12 646 €

Charges déductibles : -70 529 €

Résultat foncier Année 1 : -57 883 €(Déficit de 57 883 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 36 483 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 929 €/an

Revenus locatifs : +12 646 €

Charges déductibles : -7 929 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 717 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36483.16 € reporté.

Prix d'achat du bien : 115 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 718 €/an

Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	12 646 €	70 535 €	6 035 €	-57 889 €	21 400 €	36 489 €	36 489 €
2	12 899 €	7 772 €	5 872 €	5 127 €	-	-	31 362 €
3	13 157 €	7 603 €	5 704 €	5 553 €	-	-	25 809 €
4	13 420 €	7 429 €	5 530 €	5 991 €	-	-	19 818 €
5	13 688 €	7 249 €	5 350 €	6 439 €	-	-	13 380 €
6	13 962 €	7 064 €	5 164 €	6 898 €	-	-	6 481 €
7	14 241 €	6 872 €	4 972 €	7 370 €	-	-	-
8	14 526 €	6 673 €	4 774 €	7 853 €	-	-	-
9	14 817 €	6 468 €	4 569 €	8 348 €	-	-	-
10	15 113 €	6 257 €	4 357 €	8 856 €	-	-	-
11	15 415 €	6 038 €	4 138 €	9 377 €	-	-	-
12	15 723 €	5 812 €	3 912 €	9 912 €	-	-	-
13	16 038 €	5 578 €	3 679 €	10 460 €	-	-	-
14	16 359 €	5 337 €	3 437 €	11 022 €	-	-	-
15	16 686 €	5 088 €	3 188 €	11 598 €	-	-	-
16	17 020 €	4 830 €	2 930 €	12 189 €	-	-	-
17	17 360 €	4 564 €	2 664 €	12 796 €	-	-	-
18	17 707 €	4 289 €	2 389 €	13 418 €	-	-	-
19	18 061 €	4 005 €	2 105 €	14 056 €	-	-	-
20	18 423 €	3 711 €	1 812 €	14 711 €	-	-	-
21	18 791 €	3 408 €	1 509 €	15 383 €	-	-	-
22	19 167 €	3 095 €	1 195 €	16 072 €	-	-	-
23	19 550 €	2 771 €	871 €	16 779 €	-	-	-
24	19 941 €	2 437 €	537 €	17 504 €	-	-	-
25	20 340 €	2 091 €	191 €	18 249 €	-	-	-
TOTAL	405 048 €	196 977 €	86 884 €	208 071 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 071 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 646 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 656 €	-6 420 €	+9 076 €
2	+2 656 €	0 €	+2 656 €
3	+2 656 €	0 €	+2 656 €
4	+2 656 €	0 €	+2 656 €
5	+2 656 €	0 €	+2 656 €
6	+2 656 €	0 €	+2 656 €
7	+2 656 €	+266 €	+2 390 €
8	+2 656 €	+2 356 €	+300 €
9	+2 656 €	+2 504 €	+152 €
10	+2 656 €	+2 657 €	-1 €
11	+2 656 €	+2 813 €	-157 €
12	+2 656 €	+2 973 €	-317 €
13	+2 656 €	+3 138 €	-482 €
14	+2 656 €	+3 306 €	-650 €
15	+2 656 €	+3 479 €	-823 €
16	+2 656 €	+3 657 €	-1 001 €
17	+2 656 €	+3 839 €	-1 183 €
18	+2 656 €	+4 025 €	-1 369 €
19	+2 656 €	+4 217 €	-1 561 €
20	+2 656 €	+4 413 €	-1 757 €
21	+2 656 €	+4 615 €	-1 959 €
22	+2 656 €	+4 822 €	-2 166 €
23	+2 656 €	+5 034 €	-2 378 €
24	+2 656 €	+5 251 €	-2 595 €
25	+2 656 €	+5 475 €	-2 819 €
Total	+66 400 €	+62 421 €	+3 979 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 4 pièces 115 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 4 pièces 115 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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