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Duplex à vendre

VilleBolbec (76)
Surface98m²
Coût Total167 160€
Loyer Annuel10 346€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 244,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, calme

Centre ville - APPARTEMENT DUPLEX 3 CHAMBRES- TERRASSE

Appartement duplex dans immeuble ancien comprenant : cuisine-séjour ouvrant sur terrasse de 38 m2 au calme, 3 chambres, salle de douche, salle de bains, dressing, wc. Dans une petite copropriété avec syndic bénévole (les charges incluent chauffage gaz et eau chaude); Agencement original et en très bon état général , ravalement immeuble récent et installation électrique neuve. Au pied des écoles et commerces.

Contact pour une visite : Delphine DEHOUCK - 06x73x44x68x95 (6.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros.

Ville : Bolbec
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76210
Coordonnées : 49.572992, 0.475939
Total : 167 160€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 35 400€
Valeur du bien : 157 400€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10346€/an
Fourchette totale : 681€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8176€ - 13091€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,06 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 234 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :+5 766€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-50 926€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 892,71€
Coût de l'assurance :14 626,50€
Taxe foncière : 1 034,58€/an
Soit par mois : 86,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 862,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments vieillissants
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bolbec (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 197 €
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -45 197 €
Résultat foncier Année 1 : -34 851 €(Déficit de 34 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 797 €/an
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -9 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13451.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 346 €45 202 €5 783 €-34 857 €21 400 €13 457 €13 457 €
210 553 €9 651 €5 631 €902 €--12 555 €
310 764 €9 494 €5 474 €1 270 €--11 285 €
410 979 €9 332 €5 312 €1 648 €--9 637 €
511 199 €9 163 €5 144 €2 035 €--7 602 €
611 423 €8 989 €4 969 €2 434 €--5 168 €
711 651 €8 809 €4 789 €2 842 €--2 326 €
811 884 €8 622 €4 602 €3 262 €---
912 122 €8 428 €4 409 €3 693 €---
1012 364 €8 228 €4 208 €4 136 €---
1112 611 €8 020 €4 001 €4 591 €---
1212 864 €7 806 €3 786 €5 058 €---
1313 121 €7 583 €3 563 €5 538 €---
1413 383 €7 353 €3 333 €6 031 €---
1513 651 €7 114 €3 094 €6 537 €---
1613 924 €6 867 €2 847 €7 057 €---
1714 203 €6 611 €2 591 €7 592 €---
1814 487 €6 346 €2 326 €8 141 €---
1914 776 €6 072 €2 052 €8 705 €---
2015 072 €5 787 €1 768 €9 285 €---
2115 373 €5 493 €1 473 €9 880 €---
2215 681 €5 188 €1 169 €10 492 €---
2315 994 €4 873 €853 €11 122 €---
2416 314 €4 546 €526 €11 768 €---
2516 641 €4 207 €188 €12 433 €---
TOTAL331 380 €219 784 €83 893 €111 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173 €-6 420 €+8 593 €
2+2 173 €0 €+2 173 €
3+2 173 €0 €+2 173 €
4+2 173 €0 €+2 173 €
5+2 173 €0 €+2 173 €
6+2 173 €0 €+2 173 €
7+2 173 €0 €+2 173 €
8+2 173 €+281 €+1 892 €
9+2 173 €+1 108 €+1 065 €
10+2 173 €+1 241 €+932 €
11+2 173 €+1 377 €+796 €
12+2 173 €+1 517 €+656 €
13+2 173 €+1 661 €+512 €
14+2 173 €+1 809 €+364 €
15+2 173 €+1 961 €+212 €
16+2 173 €+2 117 €+56 €
17+2 173 €+2 277 €-104 €
18+2 173 €+2 442 €-269 €
19+2 173 €+2 611 €-438 €
20+2 173 €+2 785 €-612 €
21+2 173 €+2 964 €-791 €
22+2 173 €+3 148 €-975 €
23+2 173 €+3 337 €-1 164 €
24+2 173 €+3 531 €-1 358 €
25+2 173 €+3 730 €-1 557 €
Total+54 325 €+33 479 €+20 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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