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Achat : Maison Chouzé-sur-Loire (37140)

VilleChouzé-sur-Loire (37)
Surface74m²
Coût Total111 540€
Loyer Annuel7 753€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 783,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Manon vous propose cette maison ancienne d'environ 74m² dans le centre de Chouzé sur Loire.L'habitation à rénover se compose au rez-de-chaussée d'un couloir d'entrée, un garage, un séjour, une cuisine et un WC.A l'étage se trouve un palier donnant accès à deux chambres et une salle d'puis le palier, un escalier permet d'accéder à un grenier aménageable.A l'extérieur se trouve une parcelle d'environ 250m² et une cour commune qui permet d'accéder à une cave.Un beau projet de rénovation pour de l'investissement locatif ou une résidence principale. Visite virtuelle sur demande ! Nous sommes disponibles du lundi au samedi de 9h à 19h.

Ville : Chouzé-sur-Loire
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.236949, 0.127103
Total : 111 540€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 106 900€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7753€/an
Fourchette totale : 509€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6108€ - 9842€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 491,67 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 383 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-52 383€ (-47.5%)
Marge achat-revente :-1 157€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 574,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 410,94€
Coût de l'assurance :8 365,50€
Taxe foncière : 775,32€/an
Soit par mois : 64,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (74 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et nettoyage de la cave
Quantité: cave (environ 10 m²)
Raison: État très mauvais visible sur photos - nécessite travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 700€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 2500€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:2 000€
    Rénovation cave: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chouzé-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 753 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 643 €
Revenus locatifs : +7 753 €
Charges déductibles : -53 643 €
Résultat foncier Année 1 : -45 890 €(Déficit de 45 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 743 €/an
Revenus locatifs : +7 753 €
Charges déductibles : -4 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24490.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 753 €53 647 €3 637 €-45 894 €21 400 €24 494 €24 494 €
27 908 €4 649 €3 539 €3 259 €--21 234 €
38 066 €4 548 €3 438 €3 519 €--17 716 €
48 228 €4 443 €3 333 €3 785 €--13 931 €
58 392 €4 335 €3 225 €4 057 €--9 874 €
68 560 €4 224 €3 114 €4 337 €--5 537 €
78 731 €4 108 €2 998 €4 623 €--914 €
88 906 €3 989 €2 879 €4 917 €---
99 084 €3 866 €2 756 €5 218 €---
109 266 €3 738 €2 628 €5 528 €---
119 451 €3 607 €2 497 €5 845 €---
129 640 €3 471 €2 361 €6 170 €---
139 833 €3 330 €2 220 €6 503 €---
1410 030 €3 185 €2 075 €6 845 €---
1510 230 €3 034 €1 924 €7 196 €---
1610 435 €2 879 €1 769 €7 556 €---
1710 644 €2 719 €1 609 €7 925 €---
1810 856 €2 553 €1 443 €8 304 €---
1911 074 €2 381 €1 272 €8 692 €---
2011 295 €2 204 €1 094 €9 091 €---
2111 521 €2 021 €911 €9 500 €---
2211 751 €1 832 €722 €9 919 €---
2311 986 €1 637 €527 €10 350 €---
2412 226 €1 435 €325 €10 792 €---
2512 471 €1 226 €116 €11 245 €---
TOTAL248 339 €129 060 €52 411 €119 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-6 420 €+8 048 €
2+1 628 €0 €+1 628 €
3+1 628 €0 €+1 628 €
4+1 628 €0 €+1 628 €
5+1 628 €0 €+1 628 €
6+1 628 €0 €+1 628 €
7+1 628 €0 €+1 628 €
8+1 628 €+1 201 €+427 €
9+1 628 €+1 566 €+62 €
10+1 628 €+1 658 €-30 €
11+1 628 €+1 753 €-125 €
12+1 628 €+1 851 €-223 €
13+1 628 €+1 951 €-323 €
14+1 628 €+2 054 €-426 €
15+1 628 €+2 159 €-531 €
16+1 628 €+2 267 €-639 €
17+1 628 €+2 377 €-749 €
18+1 628 €+2 491 €-863 €
19+1 628 €+2 608 €-980 €
20+1 628 €+2 727 €-1 099 €
21+1 628 €+2 850 €-1 222 €
22+1 628 €+2 976 €-1 348 €
23+1 628 €+3 105 €-1 477 €
24+1 628 €+3 237 €-1 609 €
25+1 628 €+3 373 €-1 745 €
Total+40 700 €+35 784 €+4 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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