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Achat appartement

Bien expiré
VilleBû (28)
Surface30m²
Coût Total103 860€
Loyer Annuel5 722€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 866,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

APPARTEMENT DE 30m² à rénover, comprenant Entrée sur cuisine, dégagement, wc, salle de douche et 1 chambre. Jardinet privatif TRAVAUX A PREVOIR (toiture, menuiserie, agencement, ..) Copropriété de 10 lots (dont 4 lots principaux) Classe Energie : sans objet

Ville : Bû
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.804320, 1.444510
Total : 103 860€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 43 380€
Valeur du bien : 99 380€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 15.90€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5722€/an
Fourchette totale : 391€ - 581€/mois
Fourchette annuelle : 4693€ - 6978€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 536,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 142,63€
Coût de l'assurance :8 828,10€
Taxe foncière : 572,24€/an
Soit par mois : 47,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 380 €(1 446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 400€
    Rénovation complète salon: 8 m² × 300€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bû (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 722 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 647 €
Revenus locatifs : +5 722 €
Charges déductibles : -47 647 €
Résultat foncier Année 1 : -41 925 €(Déficit de 41 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 267 €/an
Revenus locatifs : +5 722 €
Charges déductibles : -4 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20524.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 722 €47 651 €3 345 €-41 928 €21 400 €20 528 €20 528 €
25 837 €4 180 €3 255 €1 657 €--18 871 €
35 954 €4 087 €3 161 €1 867 €--17 004 €
46 073 €3 990 €3 065 €2 083 €--14 922 €
56 194 €3 890 €2 965 €2 304 €--12 618 €
66 318 €3 787 €2 862 €2 531 €--10 087 €
76 444 €3 681 €2 755 €2 764 €--7 323 €
86 573 €3 571 €2 645 €3 003 €--4 320 €
96 705 €3 457 €2 532 €3 248 €--1 072 €
106 839 €3 339 €2 414 €3 499 €---
116 976 €3 218 €2 293 €3 757 €---
127 115 €3 093 €2 167 €4 022 €---
137 257 €2 963 €2 038 €4 294 €---
147 403 €2 830 €1 904 €4 573 €---
157 551 €2 691 €1 766 €4 859 €---
167 702 €2 549 €1 623 €5 153 €---
177 856 €2 401 €1 476 €5 454 €---
188 013 €2 249 €1 323 €5 764 €---
198 173 €2 091 €1 166 €6 082 €---
208 337 €1 929 €1 003 €6 408 €---
218 503 €1 761 €835 €6 742 €---
228 673 €1 587 €662 €7 086 €---
238 847 €1 408 €483 €7 439 €---
249 024 €1 223 €297 €7 801 €---
259 204 €1 031 €106 €8 173 €---
TOTAL183 292 €114 657 €48 143 €68 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 202 €-6 420 €+7 622 €
2+1 202 €0 €+1 202 €
3+1 202 €0 €+1 202 €
4+1 202 €0 €+1 202 €
5+1 202 €0 €+1 202 €
6+1 202 €0 €+1 202 €
7+1 202 €0 €+1 202 €
8+1 202 €0 €+1 202 €
9+1 202 €0 €+1 202 €
10+1 202 €+728 €+474 €
11+1 202 €+1 127 €+75 €
12+1 202 €+1 207 €-5 €
13+1 202 €+1 288 €-86 €
14+1 202 €+1 372 €-170 €
15+1 202 €+1 458 €-256 €
16+1 202 €+1 546 €-344 €
17+1 202 €+1 636 €-434 €
18+1 202 €+1 729 €-527 €
19+1 202 €+1 824 €-622 €
20+1 202 €+1 922 €-720 €
21+1 202 €+2 023 €-821 €
22+1 202 €+2 126 €-924 €
23+1 202 €+2 232 €-1 030 €
24+1 202 €+2 340 €-1 138 €
25+1 202 €+2 452 €-1 250 €
Total+30 050 €+20 590 €+9 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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