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Appartement de charme entièrement rénové

VillePamiers (09)
Surface98
Coût Total151 020
Loyer Annuel9 887
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 275,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de charme entièrement rénové - Situé dans un immeuble de caractère au cœur de Pamiers, venez découvrir ce superbe appartement de 98 m2 entièrement refait à neuf avec goût, alliant le cachet de l'ancien et le confort moderne.

Très lumineux, ce bien séduira par ses beaux volumes et son magnifique parquet massif d'origine, entièrement traité et restauré, qui apporte une atmosphère chaleureuse et authentique.

L'appartement se compose : • de deux belles chambres, ( 12 et 14m2 ) • dressing de 8m2 pouvant être transformé en bureau au besoin • parcelle privé dans jardin partagé accessible par l’intérieur de l’immeuble • d'une agréable pièce de vie baignée de lumière, • d'une cuisine et de prestations entièrement rénovées. ( double vitrage ) • grenier privatif a aménager

Vous apprécierez le charme de l'ancien préservé dans un immeuble plein de cachet, tout en bénéficiant d'une rénovation complète ne nécessitant aucun travaux. Idéalement situé à proximité des commodités, commerces et services.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de me contacter.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.120080, 1.611160
Total : 151 020
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 16 020
Valeur du bien : 141 020
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 662€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7944€ - 12306€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 600
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :+7 400 (+6.3%)
Marge achat-revente :-33 420€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 792,51
Coût de l'assurance :13 214,25
Taxe foncière : 988,74€/an
Soit par mois : 82,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et du sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 présumé - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais à maintenir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 020(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 040
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300
    Entretien parquet: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 020 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 757
Revenus locatifs : +9 887
Charges déductibles : -22 757
Résultat foncier Année 1 : -12 869(Déficit de 12 869 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 169
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 737 €/an
Revenus locatifs : +9 887
Charges déductibles : -6 737
Résultat foncier Années 2+ : 3 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2169.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 88722 7625 224-12 87410 700 €2 174 €2 174 €
210 0856 6055 0873 480---
310 2876 4634 9463 824---
410 4936 3164 7994 176---
510 7026 1644 6474 538---
610 9166 0074 4904 910---
711 1355 8444 3275 291---
811 3575 6754 1585 682---
911 5855 5003 9836 084---
1011 8165 3193 8026 497---
1112 0535 1323 6156 921---
1212 2944 9383 4207 356---
1312 5404 7373 2197 803---
1412 7904 5283 0118 262---
1513 0464 3132 7968 733---
1613 3074 0902 5729 217---
1713 5733 8582 3419 715---
1813 8453 6192 10210 226---
1914 1223 3711 85410 750---
2014 4043 1141 59711 290---
2114 6922 8481 33111 844---
2214 9862 5731 05612 413---
2315 2862 28877112 998---
2415 5911 99347513 599---
2515 9031 68717014 216---
TOTAL316 695129 74575 793186 95010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 950
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076-3 210+5 286
2+2 076+392+1 684
3+2 076+1 147+929
4+2 076+1 253+823
5+2 076+1 361+715
6+2 076+1 473+603
7+2 076+1 587+489
8+2 076+1 705+371
9+2 076+1 825+251
10+2 076+1 949+127
11+2 076+2 0760
12+2 076+2 207-131
13+2 076+2 341-265
14+2 076+2 479-403
15+2 076+2 620-544
16+2 076+2 765-689
17+2 076+2 914-838
18+2 076+3 068-992
19+2 076+3 225-1 149
20+2 076+3 387-1 311
21+2 076+3 553-1 477
22+2 076+3 724-1 648
23+2 076+3 899-1 823
24+2 076+4 080-2 004
25+2 076+4 265-2 189
Total+51 900+56 085+-4 185
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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