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Appartement de charme entièrement rénové

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface98m²
Coût Total151 020€
Loyer Annuel9 887€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 275,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de charme entièrement rénové - Situé dans un immeuble de caractère au cœur de Pamiers, venez découvrir ce superbe appartement de 98 m2 entièrement refait à neuf avec goût, alliant le cachet de l'ancien et le confort moderne.

Très lumineux, ce bien séduira par ses beaux volumes et son magnifique parquet massif d'origine, entièrement traité et restauré, qui apporte une atmosphère chaleureuse et authentique.

L'appartement se compose : • de deux belles chambres, ( 12 et 14m2 ) • dressing de 8m2 pouvant être transformé en bureau au besoin • parcelle privé dans jardin partagé accessible par l’intérieur de l’immeuble • d'une agréable pièce de vie baignée de lumière, • d'une cuisine et de prestations entièrement rénovées. ( double vitrage ) • grenier privatif a aménager

Vous apprécierez le charme de l'ancien préservé dans un immeuble plein de cachet, tout en bénéficiant d'une rénovation complète ne nécessitant aucun travaux. Idéalement situé à proximité des commodités, commerces et services.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de me contacter.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.120080, 1.611160
Total : 151 020€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 16 020€
Valeur du bien : 141 020€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 662€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7944€ - 12306€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 600 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+7 400€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-33 420€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 792,51€
Coût de l'assurance :13 214,25€
Taxe foncière : 988,74€/an
Soit par mois : 82,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et du sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 présumé - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais à maintenir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 020 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Entretien parquet: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 757 €
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -22 757 €
Résultat foncier Année 1 : -12 869 €(Déficit de 12 869 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 737 €/an
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -6 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2169.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 887 €22 762 €5 224 €-12 874 €10 700 €2 174 €2 174 €
210 085 €6 605 €5 087 €3 480 €---
310 287 €6 463 €4 946 €3 824 €---
410 493 €6 316 €4 799 €4 176 €---
510 702 €6 164 €4 647 €4 538 €---
610 916 €6 007 €4 490 €4 910 €---
711 135 €5 844 €4 327 €5 291 €---
811 357 €5 675 €4 158 €5 682 €---
911 585 €5 500 €3 983 €6 084 €---
1011 816 €5 319 €3 802 €6 497 €---
1112 053 €5 132 €3 615 €6 921 €---
1212 294 €4 938 €3 420 €7 356 €---
1312 540 €4 737 €3 219 €7 803 €---
1412 790 €4 528 €3 011 €8 262 €---
1513 046 €4 313 €2 796 €8 733 €---
1613 307 €4 090 €2 572 €9 217 €---
1713 573 €3 858 €2 341 €9 715 €---
1813 845 €3 619 €2 102 €10 226 €---
1914 122 €3 371 €1 854 €10 750 €---
2014 404 €3 114 €1 597 €11 290 €---
2114 692 €2 848 €1 331 €11 844 €---
2214 986 €2 573 €1 056 €12 413 €---
2315 286 €2 288 €771 €12 998 €---
2415 591 €1 993 €475 €13 599 €---
2515 903 €1 687 €170 €14 216 €---
TOTAL316 695 €129 745 €75 793 €186 950 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-3 210 €+5 286 €
2+2 076 €+392 €+1 684 €
3+2 076 €+1 147 €+929 €
4+2 076 €+1 253 €+823 €
5+2 076 €+1 361 €+715 €
6+2 076 €+1 473 €+603 €
7+2 076 €+1 587 €+489 €
8+2 076 €+1 705 €+371 €
9+2 076 €+1 825 €+251 €
10+2 076 €+1 949 €+127 €
11+2 076 €+2 076 €0 €
12+2 076 €+2 207 €-131 €
13+2 076 €+2 341 €-265 €
14+2 076 €+2 479 €-403 €
15+2 076 €+2 620 €-544 €
16+2 076 €+2 765 €-689 €
17+2 076 €+2 914 €-838 €
18+2 076 €+3 068 €-992 €
19+2 076 €+3 225 €-1 149 €
20+2 076 €+3 387 €-1 311 €
21+2 076 €+3 553 €-1 477 €
22+2 076 €+3 724 €-1 648 €
23+2 076 €+3 899 €-1 823 €
24+2 076 €+4 080 €-2 004 €
25+2 076 €+4 265 €-2 189 €
Total+51 900 €+56 085 €+-4 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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