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Ensemble immobilier avec étang, dépendances et garages

Bien expiré
VillePellerine (49)
Surface189m²
Coût Total220 870€
Loyer Annuel15 789€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 435 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 706,01 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 4, Jardin

Situé dans un cadre verdoyant et paisible, cet ensemble immobilier composé de trois maisons mitoyennes offre un potentiel exceptionnel pour un projet d’investissement locatif ou un regroupement familial. Chaque maison bénéficie de son entrée indépendante, d’une pièce de vie, de deux chambres, d’une salle de bains, d'un WC et d’un garage attenant. La troisième maison se distingue par une chambre supplémentaire (soit trois chambres au total), un WC indépendant en plus, une buanderie et un carport, offrant ainsi un confort complémentaire. Implantée sur un terrain de plus de 5 500 m², la propriété propose un jardin arboré, un étang naturel qui apporte charme et sérénité à l’ensemble, ainsi que plusieurs bâtiments offrant de multiples possibilités d’aménagement (atelier, stockage, garage, etc.). Ce bien rare offre de belles perspectives de valorisation, à condition d’engager une rénovation globale. Il séduira les acquéreurs en quête d’un projet immobilier avec du caractère, dans un environnement privilégié et proche de la nature. Pour plus d’informations ou organiser une visite, je vous invite à me contacter. Ce bien vous est présenté par Isabelle Ledru , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/258.pdf

Ville : Pellerine
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49490
Coordonnées : 47.460362, 0.124510
Total : 220 870€
Prix d'acquisition : 133 435€
Travaux : 76 760€
Valeur du bien : 210 195€
Frais de notaire : 10 675€
Coût estimé : 10 675€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1316€/mois
Loyer annuel estimé : 15789€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1708€/mois
Fourchette annuelle : 12162€ - 20498€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :916,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 250 €
Prix d'achat :133 435 €
Décote à l'achat :-39 815€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-47 620€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 915,24€
Coût de l'assurance :19 326,13€
Taxe foncière : 1 578,92€/an
Soit par mois : 131,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 315,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (189 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé à 24 (189 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 24 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 760 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 560€
    Isolation toiture/combles: 189 m² × 40€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€/fenêtre = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (24 m²) × 625€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Revêtement sol dans 7 chambres: 84 m² × 100€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pellerine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 316 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 789 €/an
Calcul : 1 316 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 870 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 811 €
Revenus locatifs : +15 789 €
Charges déductibles : -86 811 €
Résultat foncier Année 1 : -71 022 €(Déficit de 71 022 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 622 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 051 €/an
Revenus locatifs : +15 789 €
Charges déductibles : -10 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49622.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 435 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 733 €(65% de 133 435 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 154 €/an
Calcul : 86 733 € × 3,636% = 3 154 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 789 €86 819 €7 707 €-71 029 €21 400 €49 629 €49 629 €
216 105 €9 857 €7 506 €6 247 €--43 382 €
316 427 €9 649 €7 297 €6 778 €--36 604 €
416 756 €9 433 €7 081 €7 322 €--29 282 €
517 091 €9 210 €6 858 €7 881 €--21 401 €
617 433 €8 978 €6 626 €8 454 €--12 947 €
717 781 €8 739 €6 387 €9 043 €--3 904 €
818 137 €8 490 €6 138 €9 647 €---
918 500 €8 233 €5 881 €10 267 €---
1018 869 €7 966 €5 614 €10 903 €---
1119 247 €7 690 €5 338 €11 557 €---
1219 632 €7 404 €5 052 €12 228 €---
1320 024 €7 108 €4 756 €12 917 €---
1420 425 €6 801 €4 449 €13 624 €---
1520 833 €6 483 €4 131 €14 351 €---
1621 250 €6 153 €3 801 €15 097 €---
1721 675 €5 812 €3 460 €15 863 €---
1822 109 €5 459 €3 107 €16 650 €---
1922 551 €5 093 €2 741 €17 458 €---
2023 002 €4 713 €2 361 €18 288 €---
2123 462 €4 321 €1 969 €19 141 €---
2223 931 €3 914 €1 562 €20 018 €---
2324 410 €3 492 €1 140 €20 918 €---
2424 898 €3 055 €703 €21 843 €---
2525 396 €2 603 €251 €22 793 €---
TOTAL505 731 €247 474 €111 915 €258 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 316 €-6 420 €+9 736 €
2+3 316 €0 €+3 316 €
3+3 316 €0 €+3 316 €
4+3 316 €0 €+3 316 €
5+3 316 €0 €+3 316 €
6+3 316 €0 €+3 316 €
7+3 316 €0 €+3 316 €
8+3 316 €+1 723 €+1 593 €
9+3 316 €+3 080 €+236 €
10+3 316 €+3 271 €+45 €
11+3 316 €+3 467 €-151 €
12+3 316 €+3 668 €-352 €
13+3 316 €+3 875 €-559 €
14+3 316 €+4 087 €-771 €
15+3 316 €+4 305 €-989 €
16+3 316 €+4 529 €-1 213 €
17+3 316 €+4 759 €-1 443 €
18+3 316 €+4 995 €-1 679 €
19+3 316 €+5 237 €-1 921 €
20+3 316 €+5 487 €-2 171 €
21+3 316 €+5 742 €-2 426 €
22+3 316 €+6 005 €-2 689 €
23+3 316 €+6 275 €-2 959 €
24+3 316 €+6 553 €-3 237 €
25+3 316 €+6 838 €-3 522 €
Total+82 900 €+77 477 €+5 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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