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Appartement 3 pièces

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface55m²
Coût Total92 440€
Loyer Annuel5 542€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Entrée avec placard, cuisine aménagée, salon avec balcon , salle de bains, wc et deux chambres. Cave. Garage + place de parking . Double vitrage PVC

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.076470, 1.348600
Total : 92 440€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 39 520€
Valeur du bien : 88 520€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5542€/an
Fourchette totale : 377€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4529€ - 6780€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :798,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 937 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+5 063€ (+11.5%)
Marge achat-revente :-48 503€ (-110.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 839,52€
Coût de l'assurance :8 088,50€
Taxe foncière : 554,15€/an
Soit par mois : 46,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 461,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 520 €(719 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 542 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 620 €
Revenus locatifs : +5 542 €
Charges déductibles : -43 620 €
Résultat foncier Année 1 : -38 079 €(Déficit de 38 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 100 €/an
Revenus locatifs : +5 542 €
Charges déductibles : -4 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16678.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 542 €43 623 €3 225 €-38 082 €21 400 €16 682 €16 682 €
25 652 €4 019 €3 141 €1 633 €--15 048 €
35 765 €3 932 €3 054 €1 834 €--13 214 €
45 881 €3 841 €2 964 €2 039 €--11 175 €
55 998 €3 748 €2 870 €2 250 €--8 925 €
66 118 €3 651 €2 773 €2 467 €--6 458 €
76 241 €3 551 €2 673 €2 690 €--3 767 €
86 365 €3 447 €2 569 €2 919 €--849 €
96 493 €3 339 €2 461 €3 154 €---
106 623 €3 227 €2 350 €3 395 €---
116 755 €3 112 €2 234 €3 643 €---
126 890 €2 992 €2 114 €3 898 €---
137 028 €2 868 €1 990 €4 160 €---
147 169 €2 740 €1 862 €4 429 €---
157 312 €2 607 €1 729 €4 705 €---
167 458 €2 469 €1 591 €4 990 €---
177 607 €2 326 €1 448 €5 281 €---
187 760 €2 178 €1 300 €5 582 €---
197 915 €2 025 €1 147 €5 890 €---
208 073 €1 866 €988 €6 207 €---
218 234 €1 702 €824 €6 533 €---
228 399 €1 531 €654 €6 868 €---
238 567 €1 355 €477 €7 212 €---
248 738 €1 172 €294 €7 566 €---
258 913 €983 €105 €7 930 €---
TOTAL177 497 €108 302 €46 840 €69 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 164 €-6 420 €+7 584 €
2+1 164 €0 €+1 164 €
3+1 164 €0 €+1 164 €
4+1 164 €0 €+1 164 €
5+1 164 €0 €+1 164 €
6+1 164 €0 €+1 164 €
7+1 164 €0 €+1 164 €
8+1 164 €0 €+1 164 €
9+1 164 €+692 €+472 €
10+1 164 €+1 019 €+145 €
11+1 164 €+1 093 €+71 €
12+1 164 €+1 169 €-5 €
13+1 164 €+1 248 €-84 €
14+1 164 €+1 329 €-165 €
15+1 164 €+1 412 €-248 €
16+1 164 €+1 497 €-333 €
17+1 164 €+1 584 €-420 €
18+1 164 €+1 674 €-510 €
19+1 164 €+1 767 €-603 €
20+1 164 €+1 862 €-698 €
21+1 164 €+1 960 €-796 €
22+1 164 €+2 060 €-896 €
23+1 164 €+2 164 €-1 000 €
24+1 164 €+2 270 €-1 106 €
25+1 164 €+2 379 €-1 215 €
Total+29 100 €+20 759 €+8 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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