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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLacourt (09)
Surface101m²
Coût Total125 790€
Loyer Annuel8 504€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 643,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DE VILLAGE

À seulement 10 minutes de Saint-Girons, découvrez cette maison mitoyenne d'environ 100 m², répartie sur trois niveaux. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un salon, une cuisine fonctionnelle et une petite salle d'eau avec WC, récemment rénovée. Le premier étage dessert un palier donnant accès à trois chambres, ainsi qu'à une seconde salle d'eau et un WC séparé. Le dernier niveau vous offre un grenier, idéal pour du rangement ou à aménager selon vos besoins. Cette maison représente une belle opportunité pour une résidence principale ou un investissement locatif, à proximité immédiate des commodités de Saint-Girons.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - Mégane AGAR - Agent commercial - RSAC N° 901 630 988 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lacourt
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.936700, 1.179194
Total : 125 790€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 55 590€
Valeur du bien : 120 590€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8504€/an
Fourchette totale : 539€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 6470€ - 11178€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 800 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-15 800€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-44 990€ (-55.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 112,48€
Coût de l'assurance :11 006,62€
Taxe foncière : 850,40€/an
Soit par mois : 70,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 531 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état mauvais nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 590 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 040€
    Isolation combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lacourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 790 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 103 €
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -61 103 €
Résultat foncier Année 1 : -52 599 €(Déficit de 52 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 199 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 513 €/an
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -5 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31199.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 504 €61 107 €4 227 €-52 603 €21 400 €31 203 €31 203 €
28 674 €5 405 €4 114 €3 269 €--27 934 €
38 848 €5 289 €3 998 €3 559 €--24 375 €
49 025 €5 169 €3 878 €3 856 €--20 519 €
59 205 €5 045 €3 754 €4 161 €--16 359 €
69 389 €4 916 €3 625 €4 473 €--11 886 €
79 577 €4 783 €3 492 €4 794 €--7 092 €
89 768 €4 645 €3 355 €5 123 €--1 969 €
99 964 €4 503 €3 212 €5 461 €---
1010 163 €4 356 €3 065 €5 807 €---
1110 366 €4 203 €2 913 €6 163 €---
1210 574 €4 046 €2 755 €6 528 €---
1310 785 €3 883 €2 592 €6 902 €---
1411 001 €3 714 €2 424 €7 287 €---
1511 221 €3 540 €2 249 €7 681 €---
1611 445 €3 359 €2 069 €8 086 €---
1711 674 €3 172 €1 882 €8 502 €---
1811 908 €2 979 €1 689 €8 928 €---
1912 146 €2 779 €1 489 €9 366 €---
2012 389 €2 573 €1 282 €9 816 €---
2112 637 €2 359 €1 068 €10 278 €---
2212 889 €2 137 €847 €10 752 €---
2313 147 €1 908 €618 €11 239 €---
2413 410 €1 672 €381 €11 738 €---
2513 678 €1 427 €136 €12 252 €---
TOTAL272 387 €148 969 €61 112 €123 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €0 €+1 786 €
5+1 786 €0 €+1 786 €
6+1 786 €0 €+1 786 €
7+1 786 €0 €+1 786 €
8+1 786 €0 €+1 786 €
9+1 786 €+1 048 €+738 €
10+1 786 €+1 742 €+44 €
11+1 786 €+1 849 €-63 €
12+1 786 €+1 958 €-172 €
13+1 786 €+2 071 €-285 €
14+1 786 €+2 186 €-400 €
15+1 786 €+2 304 €-518 €
16+1 786 €+2 426 €-640 €
17+1 786 €+2 551 €-765 €
18+1 786 €+2 679 €-893 €
19+1 786 €+2 810 €-1 024 €
20+1 786 €+2 945 €-1 159 €
21+1 786 €+3 083 €-1 297 €
22+1 786 €+3 226 €-1 440 €
23+1 786 €+3 372 €-1 586 €
24+1 786 €+3 522 €-1 736 €
25+1 786 €+3 675 €-1 889 €
Total+44 650 €+37 025 €+7 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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