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Maison 6 pièces 143 m²

VilleRoumazières-Loubert (16)
Surface143m²
Coût Total149 670€
Loyer Annuel10 983€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 657,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 143 m²

ERA Immobilier vous propose cette maison d'habitation située à ROUMAZIERES-LOUBERT.

Elle se compose d'une entrée avec un séjour spacieux de 31m², cuisine, salon.

À l'étage, 4 chambres de 15m², salles de bains avec WC.

Un sous-sol avec espace chaufferie, ancienne salle d'eau avec WC et garage de 30m²

À l'extérieur, un jardin entièrement clos.

À savoir :

Tout à l'égout

Toiture correcte

Fibre optique possible (prévoir le raccordement)

Huisseries double vitrage PVC

Chauffage fioul N'hésitez pas à venir visiter si ce bien correspond à votre projet. Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

Ce bien vous est proposé par Florent VISEUR, agent commercial enregistré sous le numéro 2020AC00091 EI, SIREN 884 746 553. [Coordonnées masquées]

Surface : 143 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/12/2023

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 290 € et 4 470 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Roumazières-Loubert
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16270
Coordonnées : 45.881233, 0.581154
Total : 149 670€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 48 150€
Valeur du bien : 142 150€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 5.03€ - 8.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10983€/an
Fourchette totale : 719€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8628€ - 13982€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :982,46 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 492 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-46 492€ (-33.1%)
Marge achat-revente :-9 178€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 596,90€
Coût de l'assurance :13 096,12€
Taxe foncière : 1 098,33€/an
Soit par mois : 91,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 143 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des décorations dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 150 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 150€
    Isolation des combles: 143 m² × 50€/m² = 7150€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1600€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation des chambres:5 000€
    Rénovation des chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€, main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roumazières-Loubert (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 670 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 975 €
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -54 975 €
Résultat foncier Année 1 : -43 991 €(Déficit de 43 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 591 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 825 €/an
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -6 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22591.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 983 €54 980 €5 207 €-43 996 €21 400 €22 596 €22 596 €
211 203 €6 694 €5 071 €4 509 €--18 087 €
311 427 €6 553 €4 930 €4 874 €--13 212 €
411 656 €6 407 €4 784 €5 249 €--7 963 €
511 889 €6 255 €4 633 €5 633 €--2 330 €
612 127 €6 099 €4 477 €6 028 €---
712 369 €5 937 €4 314 €6 432 €---
812 616 €5 769 €4 146 €6 848 €---
912 869 €5 595 €3 972 €7 274 €---
1013 126 €5 414 €3 792 €7 712 €---
1113 389 €5 228 €3 606 €8 161 €---
1213 656 €5 034 €3 412 €8 622 €---
1313 930 €4 834 €3 212 €9 095 €---
1414 208 €4 627 €3 004 €9 581 €---
1514 492 €4 412 €2 790 €10 080 €---
1614 782 €4 189 €2 567 €10 593 €---
1715 078 €3 959 €2 337 €11 119 €---
1815 379 €3 720 €2 098 €11 659 €---
1915 687 €3 473 €1 851 €12 214 €---
2016 001 €3 217 €1 594 €12 784 €---
2116 321 €2 951 €1 329 €13 369 €---
2216 647 €2 676 €1 054 €13 971 €---
2316 980 €2 392 €770 €14 588 €---
2417 320 €2 097 €475 €15 223 €---
2517 666 €1 792 €169 €15 874 €---
TOTAL351 800 €164 301 €75 597 €187 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 307 €-6 420 €+8 727 €
2+2 307 €0 €+2 307 €
3+2 307 €0 €+2 307 €
4+2 307 €0 €+2 307 €
5+2 307 €0 €+2 307 €
6+2 307 €+1 109 €+1 198 €
7+2 307 €+1 930 €+377 €
8+2 307 €+2 054 €+253 €
9+2 307 €+2 182 €+125 €
10+2 307 €+2 314 €-7 €
11+2 307 €+2 448 €-141 €
12+2 307 €+2 587 €-280 €
13+2 307 €+2 729 €-422 €
14+2 307 €+2 874 €-567 €
15+2 307 €+3 024 €-717 €
16+2 307 €+3 178 €-871 €
17+2 307 €+3 336 €-1 029 €
18+2 307 €+3 498 €-1 191 €
19+2 307 €+3 664 €-1 357 €
20+2 307 €+3 835 €-1 528 €
21+2 307 €+4 011 €-1 704 €
22+2 307 €+4 191 €-1 884 €
23+2 307 €+4 376 €-2 069 €
24+2 307 €+4 567 €-2 260 €
25+2 307 €+4 762 €-2 455 €
Total+57 675 €+56 250 €+1 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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