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appartement vente 4 pieces thionville 79m2

VilleThionville (57)
Surface79
Coût Total191 560
Loyer Annuel11 997
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 639,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proche du lycée Saint Pierre Chanel, situé au 3 ème étage avec ascenseur, découvrez cet appartement lumineux de 79m2 comprenant :

Une entrée, un salon-séjour, une cuisine, une salle d'eau, deux chambres ( possibilité d'une 3 ième chambre ), un wc et débarras.

En annexe, vous disposerez d'un garage en sous sol ainsi qu'une cave.

Les charges de copropriété comprennent eau froide, entretien des communs intérieurs et extérieurs, ordures ménagères, électricité des communs, assurance du bâtiment et honoraires du syndic.

Ecoles, commerces et axes autoroutiers à proximité.

A voir sans plus tarder !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 60 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 175€ par mois (soit 2100 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 227 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Geoffrey WITTMANN mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 828269456, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Thionville
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57100
Total : 191 560
Prix d'acquisition : 129 500
Travaux : 51 700
Valeur du bien : 181 200
Frais de notaire : 10 360
Coût estimé : 10 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 16.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 11997€/an
Fourchette totale : 772€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 9264€ - 15536€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 098,42
Coût de l'assurance :16 761,50
Taxe foncière : 1 199,70€/an
Soit par mois : 99,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 999,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 700(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thionville (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 997 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 560 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 853
Revenus locatifs : +11 997
Charges déductibles : -61 853
Résultat foncier Année 1 : -49 856(Déficit de 49 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 456
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 153 €/an
Revenus locatifs : +11 997
Charges déductibles : -10 153
Résultat foncier Années 2+ : 1 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28456.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 99761 8596 189-49 86221 400 €28 462 €28 462 €
212 2379 9926 0222 245--26 217 €
312 4829 8195 8492 663--23 555 €
412 7319 6415 6703 091--20 464 €
512 9869 4565 4863 530--16 934 €
613 2469 2665 2963 980--12 954 €
713 5119 0695 0994 442--8 513 €
813 7818 8654 8954 915--3 597 €
914 0568 6554 6855 401---
1014 3388 4384 4685 899---
1114 6248 2144 2446 410---
1214 9177 9824 0126 935---
1315 2157 7423 7727 473---
1415 5197 4953 5258 024---
1515 8307 2393 2698 590---
1616 1466 9753 0059 171---
1716 4696 7022 7329 767---
1816 7996 4202 45010 378---
1917 1356 1292 15911 006---
2017 4775 8281 85811 649---
2117 8275 5171 54712 310---
2218 1835 1961 22612 988---
2318 5474 86489413 683---
2418 9184 52155114 397---
2519 2964 16719615 130---
TOTAL384 267240 05289 098144 21521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 215
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 519-6 420+8 939
2+2 5190+2 519
3+2 5190+2 519
4+2 5190+2 519
5+2 5190+2 519
6+2 5190+2 519
7+2 5190+2 519
8+2 5190+2 519
9+2 519+541+1 978
10+2 519+1 770+749
11+2 519+1 923+596
12+2 519+2 080+439
13+2 519+2 242+277
14+2 519+2 407+112
15+2 519+2 577-58
16+2 519+2 751-232
17+2 519+2 930-411
18+2 519+3 113-594
19+2 519+3 302-783
20+2 519+3 495-976
21+2 519+3 693-1 174
22+2 519+3 896-1 377
23+2 519+4 105-1 586
24+2 519+4 319-1 800
25+2 519+4 539-2 020
Total+62 975+43 264+19 711
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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