Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 16 pièces 212 m²

Bien expiré
VilleSeyssel (74)
Surface212m²
Coût Total458 700€
Loyer Annuel35 859€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 1 839,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 16 pièces 212 m²

Situé au centre de SEYSSEL, immeuble de rendement locatif comprenant un hall d'entrée, 2 remises, 2 garages et 4 caves au rez-de-chaussée. 2 appartements de 43,33 m2 hab. et 63,43 m2 hab. au 1er étage. 2 appartements de 41,60 m2 hab. et 63,43 m2 hab. au second étage. Combles au-dessus. Les logements sont actuellement tous loués pour un revenu locatif annuel total d'environ 27 000 EURuros. Proche gare S.N.C.F. et commodités. Réf : 6244 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 212 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12

Consommation énergie primaire : 274 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 106 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Seyssel
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74910
Coordonnées : 45.968890, 5.868636
Total : 458 700€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 427 500€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 14.10€/m²/mois
Fourchette : 10.99€ - 18.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2988€/mois
Loyer annuel estimé : 35859€/an
Fourchette totale : 2331€ - 3831€/mois
Fourchette annuelle : 27969€ - 45975€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 237,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :129,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 367,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 623,02€
Coût de l'assurance :38 989,50€
Taxe foncière : 3 585,92€/an
Soit par mois : 298,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 988,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 666,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 212 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (estimation pour 2 appartements)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (estimation pour 4 appartements)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 000€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyssel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 859 €/an
Calcul : 2 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 405 €
Revenus locatifs : +35 859 €
Charges déductibles : -57 405 €
Résultat foncier Année 1 : -21 546 €(Déficit de 21 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 905 €/an
Revenus locatifs : +35 859 €
Charges déductibles : -19 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 145.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 859 €57 420 €14 774 €-21 561 €21 400 €161 €161 €
236 576 €19 520 €14 375 €17 056 €---
337 308 €19 107 €13 962 €18 201 €---
438 054 €18 680 €13 535 €19 374 €---
538 815 €18 240 €13 094 €20 575 €---
639 591 €17 784 €12 639 €21 807 €---
740 383 €17 314 €12 169 €23 069 €---
841 191 €16 828 €11 683 €24 363 €---
942 015 €16 326 €11 181 €25 689 €---
1042 855 €15 808 €10 662 €27 047 €---
1143 712 €15 272 €10 126 €28 440 €---
1244 586 €14 718 €9 573 €29 868 €---
1345 478 €14 146 €9 001 €31 332 €---
1446 388 €13 556 €8 410 €32 832 €---
1547 315 €12 945 €7 800 €34 370 €---
1648 262 €12 315 €7 169 €35 947 €---
1749 227 €11 664 €6 518 €37 563 €---
1850 211 €10 991 €5 845 €39 221 €---
1951 216 €10 295 €5 150 €40 920 €---
2052 240 €9 577 €4 432 €42 663 €---
2153 285 €8 835 €3 690 €44 450 €---
2254 351 €8 069 €2 923 €46 282 €---
2355 438 €7 277 €2 131 €48 161 €---
2456 546 €6 459 €1 313 €50 087 €---
2557 677 €5 614 €468 €52 064 €---
TOTAL1 148 580 €378 760 €212 623 €769 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 769 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 530 €-6 420 €+13 950 €
2+7 530 €+5 069 €+2 461 €
3+7 530 €+5 460 €+2 070 €
4+7 530 €+5 812 €+1 718 €
5+7 530 €+6 173 €+1 357 €
6+7 530 €+6 542 €+988 €
7+7 530 €+6 921 €+609 €
8+7 530 €+7 309 €+221 €
9+7 530 €+7 707 €-177 €
10+7 530 €+8 114 €-584 €
11+7 530 €+8 532 €-1 002 €
12+7 530 €+8 960 €-1 430 €
13+7 530 €+9 399 €-1 869 €
14+7 530 €+9 850 €-2 320 €
15+7 530 €+10 311 €-2 781 €
16+7 530 €+10 784 €-3 254 €
17+7 530 €+11 269 €-3 739 €
18+7 530 €+11 766 €-4 236 €
19+7 530 €+12 276 €-4 746 €
20+7 530 €+12 799 €-5 269 €
21+7 530 €+13 335 €-5 805 €
22+7 530 €+13 885 €-6 355 €
23+7 530 €+14 448 €-6 918 €
24+7 530 €+15 026 €-7 496 €
25+7 530 €+15 619 €-8 089 €
Total+188 250 €+230 946 €+-42 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →